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深圳取消商务公寓"只租不售" 房企受益最大

原作者: 蔡颖 |原发: 时代周报

放大 缩小

12月12日晚上9点,深圳市住房和建设局(下称“深圳市住建局”)在官方微信号发布声明:深圳市已在近期取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。


声明同时表示,将坚定不移地坚持房地产调控政策不放松,仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策。


“取消”的背景是2018年7月31日,深圳出台了史上最严公寓限售政策。该政策分别从开发商与个人两方面进行限制。


一方面,要求开发商在各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓只租不售。


另一方面,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。


此次取消商务公寓“只租不售”的政策使得房企层面的限制得以调整。


12月12日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者,“取消只租不售,对房企做城市更新类项目会有所利好,因为现在开发商在深圳旧改项目都是往商办方向改造,该政策有利于增加开发商的拿地积极性。


不过,此次取消限制主要针对企业层面。在个人层面,商务公寓5年限售依然严格执行。


深圳住建局指出局部调整的原因为,目前公寓市场需求依旧旺盛,而商品房供应却有所下降。


深圳中原监测的网签数据显示,深圳11月全市商务公寓共成交2222套,环比上升6.93%;成交面积为12.98万平,环比上升13.35%。


时代周报记者在采访中发现,政策发布前,深圳公寓市场热度已有明显提升,部分楼盘呈现热销态势。


“11月9日,光明璟悦轩开盘,有700多人签到入场,当天就去化300多套。第二天,世茂深港中心开盘,需要前一天晚上提前内部选房,有不少投资客连夜排队,共售出房源200多套。”12月12日,一位深圳房地产中介人士向时代周报记者表示。


房企受益


取消商务公寓“只租不售”背后,深圳市场的土地供应结构正在发生变化。


李宇嘉向时代周报记者指出,“之前住建局面发布只租不售政策,原因在于控制产业用地房地产化的倾向。因为此前有开发商无序开发,使得很多产业用地都被建商务公寓变成类住宅。从去年开始,深圳很多产业因为环保、高成本问题问题都外迁了,产业用地腾出了很多,包括深圳马上要出让的30平方公里的产业用地也是腾退出来的。所以产业用地供应紧张的问题消除了。”


住房供应渠道逐渐完善,也是取消“只租不售”的另一个原因。


李宇嘉表示,此前为了培育发展住房租赁市场,要求房企持有规模化租赁。目前,对于深圳来讲,多渠道租赁供应已经形成,近期的租金也有所下跌。开发商持有商务公寓做租赁,现在来看并不合适。


“此前深业中城将持有型租赁物业转为销售,这算是取消只租不售政策的一个信号。”李宇嘉表示。


多位业内人士向时代周报记者表示,只租不售政策的取消,主要的受益者是房企。


12月12日,一家央系房企的深圳投拓负责人向时代周报记者指出,公寓的政策不确定性比较大,其所在公司目前并没有公寓项目。


“在深圳市场,有不少项目城市更新中都有商务公寓配套指标,如果未来开发商只能自持商务公寓,就没有办法返给原有居民,所以我们尽量不碰这类项目,除非不得已需要配。” 该负责人表示,现在商务公寓可以出售,以后会考虑这类项目。


12月12日,合一城市更新总经理罗宇向时代周报记者表示:“对于村改、工改商等涉及改商类型项目,公寓可售将释放红利,提高项目估值,有助于项目前期融资,项目推进或将提速。”


他同时支指出,业界亦关注公寓回迁是否也将同步获得放开解禁,以盘活现状容积率较高的旧改项目可以通过公寓回迁平衡利益。


公寓市场分化明显


此次取消“只租不售”的政策是针对房企层面的局部调整,而在个人层面,仍需严格执行5年限售的规定。


对于背后原因,深圳住建部指出,深圳房地产市场供求关系紧张,今年商品房供应有所下降,商务公寓需求旺盛,在缓解房地产市场供需矛盾中发挥重要作用。


住建部指出,取消商务公寓“只租不售”是增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措。


根据深圳中原数据,2018年深圳公寓供应量为133.51万平方米,同比去年下降0.36%,为近四年来供应量的首次下跌。


2019年上半年,深圳商务公寓批售项目14个,总供应面积41.85万平方米。上半年供应量仅为去年供应量的29.85%。


反观销售端,尽管有五年的限售期,但在住宅严格限购限贷的背景下,不限购不限贷的商务公寓一直是深圳新房市场交易的重要部分。


深圳中原数据显示,2018年,深圳商务公寓成交占比同比上升3.4%,达到了38.5%,为历年成交占比的最高水平,2019年上半年公寓成交套数占比为31.68%。


“今年下半年,深圳利好消息不断,不限购不限贷的公寓也受到了投资客的青睐。在当前政策下,公寓产品5年限售,购买者需要长期持有。但公寓市场上存在低总价的小户型产品,他们的交易流动性好,购房客承担的资金压力也较小,在市场上最受追捧。”前文所述的深圳房地产中介人士向时代周报记者表示。


从深圳中原数据来看,低总价小面积的公寓是市场成交主力,今年上半年,45㎡以下的小户型公寓产品成交套数占比为42.99%。300万以下公寓成交占比上升4.88%至67.64%。


12月13日,一位深圳楼盘策划告诉时代周报记者,因为限售的原因,在帮助公寓项目做宣传策划时,基本都是主打投资回报的概念。目前,商务公寓的购买者大多数也是手头上有点闲钱,想买套公寓用作投资的。


不过,12月12日,深圳中原董事总经理郑叔伦向时代周报记者指出,目前深圳公寓市场分化明显。


“其实除了个别典型的商务公寓外,深圳大部分的商务公寓销售平平。住宅无论是去化速度以及价格,都远胜公寓。”郑叔伦表示。


根据深圳中原数据显示,2019年上半年商务公寓成交49.63万㎡,同比下滑3.30%。


但受豪宅项目项目的影响,公寓均价有明显上扬,上半年公寓均价为66753元/ ㎡,同比上升11.94%。


(编辑:王星


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