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中国奥园销售额首破千亿 "八面出击"再谋高增长

原作者: 张学新 |原发: 蓝鲸房产

放大 缩小

千亿房企俱乐部再添新成员。


近日,中国奥园(HK.03883,以下简称“奥园”)披露了业绩销售情况。2019年前11月,奥园录得未经审核合同销售额约1012.7亿元,同比增长37%。这家销售额长年徘徊在几十亿的房企,在不到5年的时间,实现了从百亿到千亿销额的高速增长。


对此,中国奥园向蓝鲸房产表示称,这归功于公司“提前布局和充足的土地储备”。话虽如此,但并不全面。财经评论员严跃进向蓝鲸房产指出,房企冲击千亿的因素很多,其中人才、资金、土地都很关键。此外,管理、创新等要素也发挥着越来越重要的作用。


调整企业架构、注重快速周转


奥园的业绩爆发始于楼市火热的2016年。当年,公司实现256亿元销售额,同比增长167%。在随后的2017、2018年,中国奥园销售额分别为456亿元、730亿元,同比增速达到78%、100%。


在2017年的年中,奥园高管层曾对外表示,过去几年的稳健发展,使得公司实际已经具备弯道超车的能力,所以奥园要厚积薄发。显然,中国奥园能够实现跨越式增长,绝不是一蹴而就的。而正如上文所言,对于冲刺规模的房企而言,人、地、钱都缺一不可。


梳理奥园的发展历程不难发现,郭梓文兄弟的眼光颇具前瞻性。早在2011年,中国奥园便在企业战略、组织架构、人员储备等方面进行了调整和巩固。如在绩效考核上,奥园实施“军令状”制度,以业绩为导向,从销售额、毛利率、回笼资金等节点设置维度。在重仓珠三角的基础上,公司相继进入重庆、广西等地扩储,积极推动全国化的步伐,并开始在海外获取项目。


2013年10月,曾在雅居乐(HK.03383)、众安房地产工作的陈嘉扬加入奥园集团,负责上市公司企业融资等工作;同时,老将钟平正式出任中国奥园首席财务官。2015年3月,曾在中海工作多年的马军,正式出任奥园集团营运总裁,并在不久后负责地产集团的经营管理。


虽然不乏有高级别人才的引入,但相较于阳光城(SZ.000671)、中梁(HK.02772)等房企,奥园近年来的管理层倒是颇为稳定。


有分析称,这或与郭氏兄弟的管理方式有关。老板郭梓文、郭梓宁依靠建筑起家,至今仍活跃在一线。他们对土地、资金、产品等都有着很深的认知,因此对企业的介入更强。如,现今房企圈流传的高周转方式,早在奥园内部贯彻已久。郭梓文在2015年初的一次讲话中提到,谋求高速发展下的低负债率,奥园坚持“快速开发、快速销售”策略,从拿地到盖楼再到卖楼,高层产品一般是9个月,多层产品一般是6个月。


奥园方面在向蓝鲸房产分享千亿“秘诀”时亦坦承,公司近年来持续加大土储力度,快速转化为可售项目推向市场,从而支持公司销售规模的增长。


聚焦大湾区


“八闽贫瘠地,岭南多富饶”。相较于不得不依靠“走出去”才能冲刺千亿的闽系房企而言,坐拥大湾区的奥园显然要幸运的多。


打造粤港澳大湾区的设想由来已久。截至2018年末,大湾区总人口已达7000万,是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。早在2016年3月,十三五规划就明确提出“支持港澳在泛珠三角区域合作中发挥重要作用,推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设”。2019年2月,国务院正式发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》,拟将大湾区打造为世界级城市群。


在房企增速普遍放缓的背景下,该规划让重仓于此的房企获益不小。以中国奥园、美的置业(HK.03990)、龙光地产(HK.03380)、佳兆业(HK.01638)为代表的粤系房企四小龙,取代昔日“网红”闽系房企,成为业内瞩目的焦点。今年11月,中国奥园更是率先撞线千亿,成为四家房企的业绩领头羊。


正如中国奥园副总裁陈嘉扬在年初时透露,“一直以来,无论是土储、销售,或者是投资拿地,奥园有一半都来自华南区域,其中大湾区为重中之重。”


数据显示,2017年中国奥园总土地储备2487万平,其中大湾区土储753万平。同时,公司在珠海等地还有13个旧改项目,设计规划总建面555万平方米。截至2018年年末,奥园土地储备总货值约3650亿元,其中华南地区49%。此外,奥园还拥有可售资源约1452亿元,主要位于大湾区。


重仓大湾区的策略,不但让奥园尝到了甜头,也给企业业绩的增长提供了稳固的保障。2017年、2018年、2019年上半年,中国奥园销售额分别是:455.9亿元、886.3亿元、536.3亿元,其中大湾区占比分别为53%、31%、32%。


少数股东权益大幅增长


值得关注的是,集聚于粤港澳区域房企众多,为何奥园能够突出重围?显然,将奥园冲刺千亿的“秘诀”全都归功于大湾区,有失偏颇。近年来,不少房企通过高杠杆、资金快速周转的方式积极扩储,成功实现千亿销售额。在财务杠杆的运用方面,奥园也很有有技巧。在业内人士看来,这或与负责财务工作的陈嘉扬和钟平有关。


2013年10月,陈嘉扬、钟平接手了集团及上市平台的财务融资板块。在此之前,奥园少数股东权益占比不到4%,但在随后的5年中,中国奥园通过对“少数股东权益”的娴熟运用,为公司高速扩张提供了充裕的资金支持。


在业绩高速增长的2016年至2018年,奥园净负债率基本控制在65%以内,然而少数股东权益却在大幅增加。


期间,奥园总权益分别为146.31亿、271.26亿、307.34亿元,其中少数股东权益分别为57.13亿、169.71亿、188.62亿,占比分别为:39%、62.5%、61.37%。2019年上半年,奥园少数股东占比进一步提升至62.12%,同期,美的置业、龙光地产的这一比重分别为:39.65%、22.96%。


58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,“奥园的高速发展离不开资金的支持,除了正常渠道的债权融资外,股权融资在规模化中也起到了较大的作用。少数股东权益的增加,往往是企业股权融资以及大股东股份出让的结果,而股权融资并不会涉及本金偿还和利息支出。”


虽然奥园少数股东权益占比过高,但奥园权益销售占比一直维持在85%的水平。一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出,两个数值出现倒挂,不排除存在明股实债的可能,奥园的实际负债率或比报表上更高。显然,房企想要维持业绩上的高速增长,加杠杆不失为一条捷径。


千亿之后


虽然顺利实现了千亿,但奥园能否守住千亿并更进一步,依旧是市场较为关注的话题。


与同规模房企相比,奥园的土地储备略显不足。截至2019年6月30日,奥园土地储备总建筑面积4012万平方米,其中376万平方米为已竣工物业,1916万平方米处于在建阶段,1720万平方米为未来发展土地。抛去大量已售未结算土储,未来发展土地仅占四成。


在克而瑞披露的2019年上半年房企货值榜单上,奥园集团可售货值2778.2亿,排在第45位。而美的置业、佳兆业、龙光地产三家同规模房企可售货值分别为4401.3亿、4469.8亿、3817.6亿,均远高于奥园。


为扩充土地储备,奥园继续保持了足够的灵活,通过土拍、并购、城市更新等渠道补充血液。从一线城市,到四五线的县城,都有着奥园的踪迹。2019年11月,奥园集团成功获取了深圳坪山城市更新项目;同月,奥园县域集团还与广西藤县签约,获取了150亩用地。此外,中国奥园提前布局的城市更新领域,也成为土地储备的重要来源之一。据亿翰智库披露,2019年上半年,奥园城市更新项目潜在的可售货值达到2197亿元。并且,奥园在旧改方面拥有足够专业的团队,可以将成熟的规划设计、合作模式、拆迁回迁、开发设计和运营服务融入到旧改项目中,形成独特的“奥园旧改模式”。


在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,随着融资环境的收紧,奥园想依赖少数股东来推动杠杆倍数的空间已经不大。如何组织更多的资金、如何获取更多的土储来实现规模的增长,是奥园所面临的问题。如果这两个问题不解决,以往的规模增速就很难维持。


蓝鲸房产注意到,2019年4月份,钟平已不再担任首席财务官及执行董事等职务。这是否意味着,未来奥园股权融资的占比会缩小?


或许是意识到自身存在的问题,奥园在积极多元化扩储的同时,也在通过多种方式拓宽融资渠道。2019年3月,奥园成功拆分物业板块奥园健康生活(HK.03662)实现上市;2019年7月,奥园以34亿元入股百年人寿,借此切入保险领域助力主业发展。奥园方面也向蓝鲸房产表示,在房企融资环境持续收紧的大背景下,也唯有抓销售、促回款,才能更好地抵御市场下行风险。


值得一提的是,围绕着地产主业,奥园集团相继在健康、文旅等方面布局多元化发展,已形成了涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新等八大产业板块。此外,奥园方面称,接下来公司会继续深耕大湾区,通过加强内部管理,提升产品品质、客户满意度和品牌影响力,进一步强化行业竞争优势。


一手抓钱、一手拿地、拓展多元化、提升产品力,中国奥园试图以此种打法来应对千亿之后的规模之战。接下来,奥园是否会取得突破?蓝鲸房产会持续观察。


(编辑:王星


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