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青客上市后 长租公寓运营商们还有哪些焦虑?

原作者: 童洁 |原发: 时代财经

放大 缩小

过去一年多的时间,长租公寓运营商们的心情可谓跌宕起伏,接二连三的“爆雷”事件令他们的心悬了起来,直到10天前青客敲响美国纳斯达克钟声的那一刻,他们才找回些许当初创业时的激情和冲劲。


“青客的上市让我们整个行业打了鸡血。”新派公寓CEO王戈宏在房东东2019中国第三届品牌公寓CEO年会正式演讲前,首先向青客进行了致敬。但他同时“责备”青客CEO金光杰,纽约时间早上10点是国内夜晚10点,青客在这个时间敲钟,让他和坐在台下的几十位心情复杂的长租公寓CEO们彻夜难眠。


但他也认为,一切的等待和忐忑都是值得的,就像金融行业传唱度很高的一句话,信心比黄金还重要。“青客上市的那一天,整个纽约时代广场除了中央公园以外,都被它的绿色覆盖了,很厉害。这证明长租公寓这个行业是有价值的,青客行,其他人也行。”


毫无疑问,青客的上市给长租公寓行业带来了一定的信心。不过,现实中,成本、运营、融资、出租率等一系列问题还在困扰着长租公寓CEO们,他们都知道,要成为下一个青客并不简单。


“敲一下锣,市值就出来了”


作为长租公寓领域第一个登陆资本市场的运营商,青客上市途中充满质疑声。


成立于2012年的青客已经是长租公寓领域第二梯队中的一员,截至2018年底,其房源量达到近10万间,业务覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市,在克而瑞的统计榜单中,青客所管理的房源规模仅次于自如、相寓和蛋壳,位列第四。


然而,当青客披露招股书时,外界发现,这家具备一定规模的长租公寓企业还处于亏损的状态之中。根据青客公寓11月2日提交的最新版招股书显示,2017年和2018年其净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元;经调整后的净亏损分别为6420万元和2.21亿元。


而且到今年,青客的经营状况不仅没有好转,甚至还有继续恶化的迹象。截至2019年6月30日止的9个月,青客的净亏损为3.73亿元,略高于2018年同期的3.24亿元。


一时间,青客的经营模式、盈利能力不断受到质疑,相关的负面消息此起彼伏。借着品牌公寓CEO年会的露面机会,青客CEO金光杰一吐心中不快,他表达了对媒体拿青客亏损一事大做文章的不满,他为外界未能看到青客内在的商业逻辑而感到不忿。


“有人指着青客的报表说,今年亏了好几个亿,去年也亏了好几个亿,这么多年加起来亏了大几个亿,但换一句话说,是不是这几年我们用自己的钱补贴了租客大几个亿呢?为什么我们都补贴大几个亿还要挨骂呢?这对我们太不公平了吧。”


金光杰尝试为青客“平反”,他说,报表上的确亏损了几亿,但在北美时间11月5号早晨敲下锣的那一刻,市值就出来了,股东投入的数字瞬间翻了7倍。“青客花了股东几个亿的人民币赚回来几个亿的美金,这个买卖做得不合算吗?”


金光杰还认为,企业分为两种,一种是赚钱的企业,还有一种叫值钱的企业。赚钱的企业每年都有固定分红,年年一样,相对稳定,但没有投资价值。青客属于增长型企业,看上去不赚钱,但是它赚钱的能力和市场的占有率在不断增加,这类企业是有投资价值的,是资本市场真正想要投资的。


“很多人手里都有期权,没有上市的时候打开那张纸只能看看数字,有时候很无奈地扔在抽屉里面。但是一旦公司上市了,期权就会被换成一种叫ABS的东西,就有价值了。”


不过,青客上市的募资情况似乎不如金光杰所说的那样理想。据悉,10月7日,青客首次递交的招股书时拟募资规模为不超过1亿美元,而后两次调整募资规模,先是调增至1.1362亿美元,再下调至5899.5万美元。


最终,青客的发行股数发行规模几乎减半,由最初计划的520万股减少至270万股,以招股书中预期价格区间的最低位17美元每股的价格发行,共筹集4600万美元资金。


运营商们的焦虑


无论外界有多少种声音,青客成功上市了,而且它的身后还有正在冲刺的蛋壳公寓。这对长租公寓行业来说,是一剂有效的强心针,让身处其中的人恢复信心和活力。但精神层面的激励之外,长租公寓CEO们的焦虑却丝毫没有减少。


希望明年此时还“活着”,这几乎是包括金光杰和王戈宏在内所有长租公寓运营商的目标。过去一年多,上海头部长租公寓品牌商寓见倒下了,北京、杭州、合肥等地亦频频传出长租公寓“爆雷”的消息。


这与长租公寓运营商普遍采取包租模式不无关系。长租公寓运营商类似于从前的“二房东”,多是采取与房东签订长期合同锁定稳定的房源,再经过翻新装修,拉高租金出租给租客,赚取租金之间的差价。


早期,包租模式确实让很多创业者迅速入行。乐乎公寓CEO罗意认为,包租的风险在于其承担了整个链条上的效率衰减,也承担了市场的起伏,但两三年前,很多运营商,尤其是北京出来的运营商,从来不认为租价会有起伏,认为租价会一直涨。


随着越来越多创业者的涌入,拿房成本开始增长,行业进一步发展,市场对运营商的要求在提高,人才、运营、研发等各方面的成本都在增长。成本的攀升催生了“高收低租”的现象,这也是很多长租公寓“爆雷”的导火索,寓见公寓、乐伽公寓的倒下都与此相关。


“每一套房子拿进来,收掉的租金减掉我们付出去的租金一定要有价差,这个价差如果太小了会亏本,‘死掉’是早晚的事情。”尽管认为青客亏损并非坏事,但金光杰不得不承认,盈利的问题必须要解决。


当然,想要实现盈利,可能非常困难。“一个月前,我在上海谈了个静安区的项目,结果今天坐在第一排的人全在接触这个项目。那个房东整个被惯坏了,他跟我说,你认识的朋友全都在竞标,除非你提高价格,要不然一点戏没有。”王戈宏认为,除了有国资和开发商背景的长租公寓品牌之外,在获取房源时,运营商就承担着高成本的风险。


青客招股书中披露的一组数据体现了长租公寓利润被压缩的现实,截至2019年6月30日,不享受预付折扣的情况下,青客的租金差在租金收入中占比25.1%,较去年同期下降5.6%;享受预付折扣的情况下,青客公寓的租金差占比在2019年6月30日为20%,较去年同期下降5.1%。


更令运营商们感到头疼的是,近两年来,长租公寓的出租率在持续走低,退租率在持续增长。自如CEO熊林透露,2019年春节以后,他经历了从事这个行业以来退租率最高的一年。建方公寓总经理甘伟亦坦言,接下来退租率可能会更高,“这是这个行业真实的状态”。


“非标行业下的能力增长可能比酒店需要有更长的时间。所以现在长租公寓行业的困境并不是因为竞争加剧,而是因为有相当一部分的从业者,或基于幻想,或被动,一脚踩进来了,但其实多数不具备基础的运营能力。”罗意说,现实来看,很多从业者连及格的水平都没有。


他指出,规模和能力之间是两个轴,要靠量往上窜一窜,倒逼能力的提升,能力起来以后进一步推动规模的增长,这个闭环才能跑起来。“链家左晖说过一句话,我很受感触。他说经纪行业多数机构都是20分,链家的任务是把20分做到60分,我认为这是非常务实的态度。”


“提升基础运营能力”确实成为了运营商们的共识,特别是在青客上市之后,很多运营商有了新的目标和动力,打好基础创造溢价变得更加重要。毕竟,金光杰说,上市其实也很贵。


“用一个字来形容纳斯达克IPO,就是‘贵’。贵到什么程度?昨天有一个公寓的老板说,纳斯达克上市花了他们差不多五年的收入。一家公寓五年的收入,当中介费付掉了,这个是巨贵无比的一个成本。”


(编辑:王星


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