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首开股份开启降杠杆动作 或为深拓城市更新领域?

原作者: 张学新 |原发: 蓝鲸房产

放大 缩小

在北京城建与北京住总合并重组的消息持续发酵的同时,北京市国企整合的另一对“CP”也引发了业界的关注。


3月份,在首开集团本部会议室,首开集团与房地集团宣布重组,此后这对组合一直默默无闻,而在11月12日,首开股份披露了股东增持情况。报告显示,下半年以来,首开集团通过二级市场累计增持了2626万股公司的股票,占公司已发行总股份的 1.018%。截至目前,首开集团持股比例已增至47.12%,大股东地位进一步巩固。


业内人士指出,在两大集团整合的关键时期,大股东以实际行动表达了对上市平台的“看好”,其重要性不言而喻。该人士称,不排除首开股份在“新首开”中扮演着更为重要的角色,而近期,首开股份悄然展开的“降负债”动作,或也折射出新管理层对企业方向的新思路。


左手卖项目,右手引投资,首开股份加速去杠杠


自下半年开始,首开股份在战略上趋向保守。除了拿地方面继续维持“守势”之外,首开股份还多次出售项目股权,并为旗下子公司引资。


近4个月来,首开股份仅斩获3宗地块,且均为联合拿地。据华创证券数据显示,2019年上半年,首开股份拿地额占比销售额36.3%,而到了2019年前三季度,拿地额占比销售额降低至22.1%。


同时,首开股份先后将多家子公司股权出售。据不完全统计,7月份以来,首开已相继出让5家子公司股权。这5家公司成立时间均较久,如9月底,首开拟出售苏州合本投资管理有限公司50%股权。据悉,苏州合本投资主要持有项目为龙湖首开狮山原著,该盘自2015年开始销售,目前仍有部分房源在售。而北京天鸿嘉诚成立时间更早,在2007年前后,北京天鸿嘉诚陆续在昌平区开发多个经济适用房小区,如龙锦苑、回龙观文化居住区后期,此后便鲜有踪迹。


值得关注的是,在确保控股权的情况下,首开股份积极为子公司增资扩股。10月份,首开股份全资子公司城开集团拟计划在北交所增资扩股不超过40 亿元。11月5日,首开股份武汉项目以50%股权代价成功引入光明地产(SH.600708),共同开发位于东西湖区 P(2018)095 地块。


在业内人士看来,首开股份提高周转、积极促进资金回流的步骤是一脉相承的,其背后都隐含着降低资产负债率的需求。


蓝鲸房产注意到,2017年底,首开股份资产负债率80.61%,而在2019年三季度,首开股份负债率81.77%。而2018年,中办国办对未来两年国企的资产负债扩张提出了明确的量化要求,至2020年,国企资产负债率需要在2017年底的基础上降低2个百分点,之后需要达到同行业同规模企业的平均水平。这意味着,在降负债方面,首开股份还有一段路要走。


中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出,首开趋向保守并不意外。目前,房地产融资困难重重,首开有必要减缓拿地节奏减少现金消耗,以备粮草;此外他还补充道,两大集团重组后,首开股份还会涉及消化整合的问题,高杠杆会对企业的平稳运行造成影响。


首开股份的“李岩时代”


值得一提的是,在回笼了大批现金流之后,首开或将继续发力城市更新领域。


今年8月,李岩正式出任首开集团总经理兼首开股份董事长。摆在李岩面前的担子并不轻:既要解决首开股份面临的瓶颈难题,又肩负着推动首开、房地两大集团的整合重任。


蓝鲸房产了解到,北京市政府给新首开集团的定位是“打造全国领先的非经营性资产管理处置平台,力争成为城市有机更新的综合服务企业”。其中,作为集团二级子公司的首开股份,在城市更新业务等方面被寄予了厚望。


事实上,早在2015年,时任董事长潘利群就提出了“城市复兴官”的想法,推进北京的城市更新业务。而首开股份新任董事长李岩在城市更新业务方面则有着丰富的经验,为首开股份改善业绩提供了可能。


蓝鲸房产了解到,李岩在任西城区副区长期间,曾参与主持了“网红项目”北京坊,堪称城市老旧小区改造更新的典型案例。在大栅栏地区,李岩担任更新计划总指挥,从事文化街区、商业街区的改造和提升。


此外,随着房地集团与首开集团的合并重组的推进,首开股份也将分一杯羹。李岩表示,虽然目前房地集团跟首开股份是并行的,但是这些资源将来都会打通。比如,房地集团的施工板块曾参与故宫、颐和园等古建修缮工作,这对于要做城市复兴官的首开来说,是非常宝贵的资源。


柏文喜表示,首开与房地合并重组后,首先股份在北京市场上和在国资系统内部减少了一个竞争伙伴,实现了“化敌为友”和联合发展与战略协同,对于增强首开实力、减少竞争压力是显而易见的。


不过目前来看,首开股份和房地集团的合作,一切还仅限于想象。新上任的李岩,能否推动两家企业实现1+1>2的功效,还有待时间来检验。


值得一提的是,此前,由于城市更新业务的资金沉淀过长,首开股份的企业周转、资金偏紧等问题颇受业内诟病。此次,首开股份如何解决这一难题呢?蓝鲸房产将持续观察。


(编辑:王星


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