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重塑办公环境将会成为风潮

评论: 0 | 发布者: 王星

放大 缩小

几个世纪以来,商业的开展都是在伦敦的旧城墙里进行的。虽然看上去地形是一样的,但是内部却是各种不同改变和延伸的。早在20世纪初期,早期管理咨询师Freaderick Taylor提出,为了使办公效率最大化,办公室应该布局成打字员和员工按行分布的样子。到了20世纪60年代,从德国到周边海峡已经很少有很死板的办公布局了。而再到80年代出现了“小农场”式办公环境。如今,城市里的4万白领已在开放式和非正式化的平层办公环境当中工作。


伦敦的三种办公环境显示了新的办公环境风潮。如今已有大约7000名员工搬进了历时18年,且斥资10亿英镑打造的高盛欧洲总部8层办公了。


在建筑内发生的事情远不止这些。公司办公室是全球增长的引擎。在40个发达国家当中,约有2亿人(相当于全部工作人员的三分之一)在一个办公桌上埋头苦干。在英国,这样的“办公桌员工”把工资的55%交到家里。科技和办公习惯的改变正在重塑城市中这类伏案工作的人们的生活,甚至也在改变着雇佣这类员工,并且管理办公室的雇主们生活。


从雇主开始说起。现代工程已经被建造得更加灵活和有创意,这也是越来越多办公室租户的诉求,就像现在越来越多充满科技感的建筑一样。伦敦大主教门大楼每天收获一百万的数据点,这些数据点都是反映对于办公室资源的优化数据。例如空调的优化,或者在开放式办公室的玻璃提供较低噪音的数据。现在建筑内的电梯和厕所都可以建在室内的边边角角,而不是像以前一样,电梯需要在楼中间电梯通风井处了。整个畅通无阻的楼层正在被建造起来。总建筑师们被要求建造那种可以让员工与地板直接契合,并产生创造力的建筑风格。楼梯如今被设计成会面的地方,而不仅仅是消防演习通道。


这就需要开发者提供一个可以让承租者适应15年的灵活而舒适的空间。高盛的伦敦总部开发后出售,并回租25年。它被设计成这样:外墙可以被移动,并且有一半的空间被转租,这样可以在英国脱欧事件当中减少人员。在大主教门大街22号,租户将有机会使用10,0000平方英尺的灵活空间,由WeWork的竞争对手运营。


房地产搜索公司Green Street Advisors的彼得·帕帕达科斯(Peter Papadakos)说,所有这些都意味着房东们应该花更多的钱来保证他们的房子符合标准。这可能会使写字楼的租金收益率从目前的5%降到4%左右。如今,临时的工作机会增加的情况下,未来是很难被预测的,因此更多的公司担心被锁定在新的10-15年的租约当中。


现如今,合作公司已经占据了伦敦和纽约5%的办公空间。他们的客户大多是小企业。但汇丰银行伦敦分行将占据WeWork的1100张办公桌。


房东们仍然可以指望与合作公司签订长期租约,但他们担心这些小企业承租人的企业前景。自2018年年初以来,WeWork已亏损逾20亿美元,而且很难证明自己拥有可行的商业模式。然而咨询公司CBRE的尼克.莱特(Nick Wright)认为,无论如何,旧的房东—房客租赁模式正在被撼动。


企业租户的生活也在发生变化。通常情况下,拥有数万名员工的公司都拥有自己的总部,并租用分支机构。随着时间的推移,这些看似义务性的举动其实是可以被核算出实际的价值的。在美国和英国的75家大型上市服务公司中,接下来的10年租赁承诺约为1469亿美元。每年每个员工的租金为5000美元。旷工和持续人员流动意味着只有40-50%的桌子在工作时间被有效利用。这种效率低下的情况下促使老板们要不断节约办公成本,尤其在经济低迷时期。尽管现实情况是,办公支出仅占物业和员工成本的十分之一,其余部分则由员工工资支付。房产咨询公司Cushman&Wakefield的戴斯皮娜.卡西基斯(Despina Katsilkakis)警告称,企业的这种做法可能会对员工福利产生负面影响。


为了在不影响员工士气的情况下优化办公室的使用,高盛因此为员工提供了新的办公地点选择,包括未分配的办公桌、私人房间和非正式的聚会场所。


即使是世界银行的合伙人,现在也可以在他们不在的时候把办公室变成会议室。这些公司表示,这样的做法使办公桌的使用效率增加了约20%。即使在没有大主教门防噪音技术的地方,开放式办公室也更容易让员工分心。如今因为有了噪音消除耳机,容纳相同数量的员工只需要更小的空间了。


根据行业组织英国办公室文化协会的数据显示,过去9年里,英国每张办公桌的空间减少了10%,只有10平方米。“我们不喜欢动物被关在围栏里,但是我们却很高兴有人在围栏里。”大主教门的开发者SirStu Lipton说到。


当公司达到人口密度的极限时,他们必须在其他方面补偿受工作场所变化影响的有限员工。我们的办公桌比一般上班族的办公桌小三分之一,这为租房者提供了充足的空间来喝咖啡,组织开展更多的即兴会议,甚至是打乒乓球。每层办公室保守来讲可以节省出3%-4%的空间来做这些事情。现在很多公司希望开发者可以提供至少两倍这样的空间。高盛在每层都会雇用专门负责员工服务的“办公室大使”。


办公室的提升改变是为了照顾那些渴望办公环境舒适的白领和潜在雇员,而雇用者则希望这些被雇用的人可以有很高的工作效率,二者算是各取所需。一个公司大约10%的工资被病假工资抵消了。哈瓦德大学的一项研究表明,像戈德曼和大主教门22号那样改善空气质量的设计,可以提高人们的认知功能。接触自然光也被证明可以提高生产能力。而沃里克大学的安德鲁·奥斯瓦尔的一项研究发现,当人们更快乐时,幸福感会增加12%。消费品公司联合利华估计,为其“健康计划”每投资1美元,就可为公司带来2.5美元的回报。高盛表示,将员工调到其它国家的新办公室这一举措,证明了员工对自身生产率的感知和洞察。


工作是要做的。数据提供商Leesman最近对60,0000办公室职员进行了一项全球调查发现,40%的人认为他们的办公室妨碍了他们的工作。伦敦的三家新事务所并不是职场管理和建筑领域的权威。但是他们提供了对未来新办公室风潮的一隅。


(本报记者贾紫璇编译自《经济学人》 )


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