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业绩波动大 纠纷诉讼不断 三巺集团上市能否如愿?

原作者: 杨春霞 |原发: 投资者网

放大 缩小

扩张的路上安徽房企三巺控股集团有限公司(下称“三巺集团”)步步谋划,继2018年将总部搬至上海后,三巺集团今年瞄准了资本市场,并于10月18日向港交所递交了招股书。


据公开报道,三巺集团成立于2004年,最初的主营业务涉及各类投资,2014年才将房地产开发纳入公司业务。也就是说,三巺集团涉略房地产开发仅5年的时间,从一定程度上来说比今年5月份向港交所递交招股书的新力地产还要年轻。


不仅如此,从近两年赴港上市的房企来看,三巺集团的规模不算大且盈利也并不突出。数据显示,2018年三巺集团的销售额刚过百亿元门槛,且盈利不足1亿元。这不免让人好奇三巺集团为何急于上市?以百亿的规模能否顺利敲开港交所的资本大门?


业内人士认为,中小房企生存环境越来越恶劣,必须将融资渠道打通,才能在这一波行情里扛下来。对此,《投资壹线》致函三巺集团品牌部,截至发稿未收到回复。


规模小业绩波动大


需要提及的是,上市之际,三巺集团的销售额和盈利指标并不算佳,且期间业绩出现较大波动。


根据招股书,2016年至2018年,三巺集团净利润分别为5599万元、-387.5万元及4499万元。其中,2017年亏损357.5万,2018年上半年亏损扩大至1077万元,而到了2019年上半年三巺集团则获得6204万元的溢利,业绩波动较明显。


对此,三巺集团解释称,主要受销售收入波动的影响。“2016及2018年竣工交付的项目较多,而2017年交付的面积减少,主要归因于2014、2015年土地收购的减少”,三巺集团在招股书中表示。


中原地产分析师卢文曦对《投资壹线》表示,业绩波动本身一方面与市场有一定的关系,另一方面可能是因为自身项目不多,受到市场的影响会比较大。


此外,还有业内人士认为,这一财务指标的波动,可能反映出在特定时期公司管理能力还有提升空间,尤其是扩张期需要更多资源支持的时候,可能会再次出现类似波动。


而从盈利指标来看,三巺集团近三年来盈利能力似在原地踏步。2016年至2019年上半年,三巺集团的毛利率分别为18.7%、26.2%、28.6%、36.4%,逐年上升,3年时间翻了一番。


然而,毛利率的升高却并未带动其净利率呈现同样的表现。《投资壹线》注意到,2018年三巺集团在毛利率提高至28.6%的情况下净利率却下滑至6.2%,远不如2016年的10.4%的净利率水平。


即便今年上半年,其毛利率高达36.4%,但同期净利率依然只有11%,相较2016年几乎变动不大,因此,近三年来,三巺集团真实盈利能力可以说未有增长。


此外,《投资壹线》对比了近两年赴港上市的房企,三巺集团无论从盈利能力还是规模来看表现都不突出。


以今年5月份递交招股书的新力地产为例,2018年新力地产的销售额为887.3亿元,当年实现营收84.15亿元,当期净利润为5.55亿元。再如中梁控股,上市时中梁控股已经跨入千亿门槛,净利润更是高达25.26亿元。甚至于大发地产,上市前一年净利润也过亿。


对此,同策研究院总监张宏伟对《投资壹线》表示,规模大小这个本身来讲当然重要,不过规模虽然不大,但是有稳定的持续的现金流和储备的话,应该基本具备上市条件。


融资成本高资金承压


规模仅过百亿,盈利刚过港股上市条件,三巺集团为何如此急于上市?中原地产分析师卢文曦认为,小房企生存条件越来越恶劣,如果能上市的话,能够在这一波行情里扛下来,后面才能有机会去发展。


招股书显示,目前三巺集团主要资金来源依靠信托、资管计划和经营所得现金结算。此外,截至2019年6月底,信托融资占三巺集团总借贷的75%,且有五项未偿还的信托及资管融资。


这一点与今年登陆港交所的房企中梁控股类似,彼时有媒体报道称中梁控股有58%的借款来自于信托和资管产品,中梁控股甚至在招股书中明确表示IPO所募集资金部分将用于偿还绝大部分的信托贷款。


依赖信托的融资结构导致了三巺集团融资成本居高不下。招股书显示,2016年至2018年,三巺集团借款总额的加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%,2019年上半年为12.7%,远高于行业整体水平。


此外,三巽集团的资金情况难言乐观。2016年至2018年,三巽集团未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元。到了2019年,三巽集团的借款激增,截至六月末达到14.2亿,并在八月底进一步增至20.04亿,较2016年增长了775%。


而作为对比的是,2019年上半年,三巺集团的现金及现金等价物为1.64亿。也就是说,截至今年六月底,三巽集团手头的现金仅占其当期借款总额的11.5%左右。


三巽集团在招股书中也坦言,由于物业发展活动增加,公司须取得充足的外部融资,以应对财务需要及责任。“如果未能及时获得融资,可能会违反付款责任或无法规划项目,或无法应对资本开支的需求。”


另据某知情人士透露,三巺集团存在拖欠滁州某代理公司300万钱款长达1年半的时间。据该人士称,该代理公司目前正在与三巺集团打官司。不过,《投资壹线》试图联系该人士了解更多细节,未能得到回复。


此外,《投资壹线》查阅天眼查和中国裁判文书网得知,自2016年以来至今三巺集团的法律诉讼和开庭公告多达16起,主要包括房屋买卖合同纠纷和建设工程施工合同纠纷,其中裁判文书网显示最近的一次是2019年8月2日。


冲千亿的隐忧


当然,上市在业内看来,或许还与其追求规模扩张有关。财经评论员严跃进表示,上市能够带来业绩成长,现在很多企业都有这样的心态,客观来讲通过上市能抓住最后一波发展机会,否则企业规模做不大。


2018年在总部搬至上海之际,三巺集团曾放出豪言要在5年内冲击千亿目标,2019年要实现300亿,而事实上,2018年三巺集团的销售额仅100亿元。


尽管三巺集团未披露其2019年销售情况,不过在当前市场环境下下,在业内人士看来三巺集团要完成2019年目标着实压力不小,三到五年冲千亿也没那么容易。此外,卢文曦表示,除了资金之外,管理上能否到位也是极为重要的。


据媒体统计,5年跨入千亿,三巺集团的年均增长率要达到77.8%。而克而瑞研究中心公布的数据显示,2018年全国百强房企全年的销售金额同比增长仅为35%,这意味着在市场整体降温的大环境下,未来四年里,三巺集团成长速度必须超过行业大多数企业。


为此,三巺集团积极扩充土地储备,不过需要注意的是,其土储集中在安徽省,且亳州和滁州等三四线城市是其重仓重之地。招股书显示,截至2019年8月底,三巺集团拥有35个物业项目,总土储约420万平方米,其中约380万位于安徽省,占比超90%。


对此,同策研究院总监张宏伟认为,现在三四线城市棚改量降低,基本处于调整状态,整体大环境并不好。“但是就是城市里的微观环境,比如说市中心或者副中心,相对来说有人口集聚的地方来讲,还是有市场需求的”,张宏伟进一步表示。


此外,《投资壹线》注意到,三巺集团还试图借助小股操盘联合开发的模式力求突破业绩规模。据《投资壹线》不完全统计,今年以来,三巺集团与中梁地产、大发地产、弘阳地产、上坤集团、苏瑞置业、红豆置业、新力地产等企业达成战略合作关系。


58安居客房产研究院首席分析师张波对《投资壹线》表示,一般来说小股操盘者的目的在于扩大规模并增加收益,同时可以实现双方获益。的确,无论是大发地产、弘阳地产还是新力地产对于规模此前都透露了其规模诉求。


不过,张波也指出依靠小股操盘扩张本身最大的问题在于规模化本身的含金量相对有限,虽从整体销量来看的确有很大提升,但归属公司的权益则相对有限,同时由于是合作开发模式,项目选择不当往往还会给企业更大的风险。


在以往快速扩张过程中,三巽集团也出现了不少质量问题。三巺集团在招股书中表示,2018年公司产生了320万元的赔款,主要是对滁州嘉瑞及滁州项目的顶楼漏水而支付的一次性赔偿。此外,还需要注意的是,扩张过快,一旦资金跟不上,容易出现烂尾。(投资壹线出品)


(编辑:王星


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