“中央企业拥有大量的存量土地、酒店、房产物业等不动产资源，依法依规助力中央企业盘活存量土地，实现土地资源优化配置，提升资产管理价值，是关乎企业提质增效和社会经济发展的一件大事。”7月30日，“中央企业第七届不动产盘活研讨会”在北京举行。会上，中国企业国有产权交易机构协会党委副书记王艳提出了如上观点。
九汇华纳集团国资研究院副院长翟维维进一步解释称，央、国企拥有大量的土地，这些土地很可能会与战略留白用地高度重合。央、国企对现有的闲置低效率土地、房产进行盘活已经迫在眉睫，因为一旦这些土地被划定为战略留白用地，将会失去对土地盘活的自主性，很有可能造成较大的经济损失。
那么，如何盘活存量土地？企业有哪些结构性机会？
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹认为存在五方面机会：人口和产业流入的都市圈；高人口基数下的县级市城乡融合发展；以整合资源为特征的新型地产；为追求美好生活带来的改善性需求；城市更新。
在上述提到的五方面机会中，城市更新是根据城市规划，对城市建成区域进行升级改造，是通过综合整治、功能改变、拆除重建三类方式对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换原有陈旧功能的活动。
2020年10月，“实施城市更新行动”首次写入五年规划，城市更新的重要性被提到了新的高度，相关政策也进入了密集出台期。
广州：成立城市更新局
2021年7月7日《广州城市更新条例（征求意见稿）》发布。
来源：广州市政府
《征求意见稿》主要涉及：推进历史文化保护及活化利用；提升公共服务供给能力；提供高质量的产业发展空间；强化多方主体权益保障；加大对城市更新微改造的支持力度；促进土地节约集约利用等。
在此之前，《广州市城市更新办法》已于2015年颁布，并围绕“三旧”改造分门别类制定了相应政策。
广州把城市更新分为全面改造和微改造两种，全面改造是指拆除重建为主的更新方式；微改造则是指在维持现状、建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现有用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。
除了土地和规划，广州市侧重发挥各类资金的引导激励作用。积极引入民间资本，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与更新改造，吸引有实力、信誉好的房地产开发企业和社会力量参与。为此，广州市成立了专门的城市更新局，统筹城市更新工作。
广州较早出现城市老化问题，城市更新的市场空间非常广阔，因为政策完善、机制透明，已经吸引了大量房企参与城市更新。根据CIRC监测数据，2018年有9个旧村与合作企业成功签约，2019年这一数据增至31个，到2020年12月10日，已有51个旧村成功与企业签约。
深圳：政府引导，市场化运作
相较广州，深圳的城市更新政策变“政府主导”为“政府引导”。2009年，深圳作为城市更新的先锋，发布了中国第一个城市更新专项政策《深圳市城市更新办法》。2020年，《深圳经济特区城市更新条例》出台，并于2021年3月1日起正式实施。
来源：深圳市档案馆
深圳在过去几年发布了众多关于城市更新的政策。仅2020年，珠三角地区9个城市一共发布了179条关于城市更新的政策。
深圳市把城市更新分为拆除重建和综合整治两种，并对综合整治类城市更新下了明确的定义：“是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，采取修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或者改变功能的一种或者多种措施，对建成区进行重新完善的活动”；“鼓励旧工业区开展融合加建、改建、扩建、局部拆建等方式的综合整治类城市更新”。
深圳城市更新的特点是，在政府统筹的前提下，主要实行市场化运作，政府负责定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管，发挥引领作用，市场主体负责具体搬迁谈判和项目建设实施，以实现政府和市场双轮驱动。
成都：有机更新
在众多的城市更新规划中，成都市是唯一将城市更新表述为“城市有机更新”的城市。成都从产业结构、环境品质、文化传承三个角度出发，紧紧围绕国家中心城市、美丽宜居公园城市、国际门户枢纽城市和世界文化名城的战略定位和新时代“三步走”战略目标进行城市更新。
来源：成都市政府
在新发展理念的指引下，《成都市城市有机更新实施办法》自2020年5月28日起实施。
成都市明确13个中心城区的城市有机更新适用其实施办法，其他9个区县可参照执行，并将城市有机更新分成三类：保护传承类、优化改造类和拆旧建新类。成都市的城市更新明确要求在物理空间上要“少拆多改”，要将城市有机更新与公园城市建设、TOD综合开发有机融合，实现城市布局更科学、功能更强、产业更优、品质更高的目标。
在鼓励创新方面，成都市要求“各区政府应当选取一流的策划、设计、运营团队，根据城市有机更新实施计划组织制定实施方案”、“城市有机更新应当坚持策划、设计、运营一体化，优化资源配置”“鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市有机更新项目，探索城市有机更新政府与居民合理共担机制，政府和社会资金合作建设模式”等。
北京：差异化更新
北京市政策的最大特点是从首都实际出发，分类比较细，既有圈层、街区的分类引导，又有类型的更新方式和相应的要求。
来源：北京市通州区政府
“有机更新”也是北京城市更新总基调。城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。
2021年6月10日，北京发布了《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》。随后其配套的四个实施细则也正式发布。《意见》从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面进行了要求。
突出老旧小区改造，兼顾多种更新模式，北京市城市各功能区实行差异化的更新原则。“首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。”
重庆：细分功能区，谋而后动
重庆强化了规划引领的城市更新原则。2021年6月16日,《重庆市城市更新管理办法》由市政府印发施行。作为住建部2020年“城市体检”工作的样本城市之一，重庆还将城市体检的内容考虑进了本次政策的制定中去，显示出了对城市更新工作考虑的全面系统性。
来源：重庆市渝中区政府
重庆市城市更新的主要内容包括：“完善生活功能、补齐公共设施短板；完善产业功能、打造就业创新载体；完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道；完善人文功能、积淀文化元素魅力；完善安全功能、增强防灾减灾能力。”
近年来，重庆结合自身特点，把城市更新分为保护修缮、优化改造补短板和拆旧建新三类。深入推进城镇老旧小区改造、实施“两江四岸”治理提升、打造重庆特色山城步道体系、开展“清水绿岸”治理提升工作、统筹沿江防洪排涝、启动老旧功能片区改造试点示范，推动TOD综合开发，加快建筑产业现代化发展。
重庆市还提出了“充分发挥各方主体优势，鼓励政府平台公司与专业化企业开展合作，加大资源整合力度，实现高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营”，并探索建立“城市更新基础数据调查”“城市更新专家咨询”和“城市更新满意度调查”三项制度；“城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等各环节涉及政府部门审批的事项下放至各区”“鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业”等。
天津：老旧房屋改造提升
天津于6月24日出台了《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》。据了解，天津市是目前唯一出台“老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案”的城市，也体现了其更新的重点。
来源：天津市政府
天津市把城市更新分为三大类：一是老旧房屋改造提升，其中又分为保护类、改建类和重建类三种。天津市将针对城市建成区范围内没有独用卫生间或厨房的非成套住房，以及经鉴定确定的危险房屋，在保护历史文化和城市风貌的前提下，进行成套化改造，完善功能设施。
二是老旧小区改造提升，分为基础类、完善类和提升类。针对全市城镇范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善和社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）实施改造。
三是城市更新，亦分为综合整治类、拆除重建类和两者兼顾类。天津市针对城市建成区及市政府确定的城市重点区域内进行的城市更新活动主要覆盖老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区的城市更新改造项目，以及市、区政府主导的补齐基础设施短板和完善公共服务设施项目。
与会专家表示，城市更新是一个新赛道，涉及未来城市转型发展的方向。从宏观层面来说，城市更新是推动城市高质量发展、实现双循环和扩大内需战略的重要支撑；从中观来说，城市更新是转变城市发展方式、提升城市品质、提高城市影响力的重要抓手；从微观来说，城市更新是相关企业转型发展的重要方向。城市更新已经迎来重大战略机遇期，地方政府和相关企业应该抓住机遇，不断总结、交流实践经验，敢想敢干，为区域发展增添强劲动力。
（编辑：于思洋）
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