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恒基地产与天恒置业携手拿地

原作者: 张一胜 |原发: 蓝鲸财经

放大 缩小

北京孙河别墅区最后一张"门票",在市场一片惊愕声中被轻易摘走。


9月12日,朝阳区孙河2902-88地块公开挂牌拍卖。最终,该地块被北京天恒置业集团有限公司(下称"天恒置业")和恒基兆业地产有限公司(HK.00012,下称"恒基地产")联合体以24.25亿的总价拿下,溢价率仅1.51%。与此前房企激烈举牌相对应的是,该地块仅有两家房企报名,现场也只经历了4轮竞价就宣告结束。


在业内人士看来,由于融资环境的收紧,房企明显在拿地上变得谨慎,因此地块预冷并不意外。倒是国企天恒置业和港企恒基两家背景悬殊,且产品风格完全不同的企业展开合作,令人颇感意外。


恒基地产联手天恒置业,夺孙河最后一宗地块


自2012年以来,孙河区域价值日益提升,逐渐成为北京高端别墅区的代表。据蓝鲸房产不完全统计,过去的7年时间里,孙河板块已经成交12宗含住宅地块。


9月12日,孙河别墅区最后一宗宅地公开拍卖。蓝鲸房产获悉,该地块容积率为1.5,地上建筑面积4.79万平米,其中住宅3.35万平,挂牌价为23.89亿元,剔除公建公摊地价,纯住宅起始楼面价达6.5万元/平左右。最终,天恒置业+恒基联合体以近乎底价获取该地块。


值得一提的是,这已是恒基地产在孙河斩获的第二宗地块。5月28日,经过24轮激烈竞拍,恒基地产以总价30.2亿元力压碧桂园(HK.02007)、龙湖(HK.00960)等十余家房企拿下孙河2092-31地块,溢价率为23.3%。


在2019年中期财报中,恒基地产表示,未来公司将继续在一线及重点二线城市,以及大湾区物色投资项目,并加强与内地发展商合作。


可以看到,恒基地产连续在孙河连落两子,表现出其在时隔20年之后,回归北京市场的渴望。


而对于天恒置业而言,这也是其在2018年以来斩获的唯一一宗低容积率地块。事实上,自2018年以来,天恒已很少在公开土地市场上拿地,而把主要精力放在对现有项目的开发和去化。此番落子于孙河,或有着深刻的考量。


蓝鲸房产获悉,2018年初,天恒曾制定了2020年销售金额达350亿元的销售目标,并确定了实现"走出北京、布局全国"的战略布局。据上交所披露的信用评级报告显示,2018年度,天恒置业实现签约销售额172.01亿元。这也就意味着,若想顺利完成2020年业绩目标,公司需要维持着43%的年均增长率。这对于一家重仓于北京的房企而言,似乎并不容易。


有不愿具名的业内人士指出,虽然天恒坐拥大量土储,但其销售压力并不小。因此,适当调整往期的以价换量的政策,提升产品溢价能力,也是企业比较务实的选择之一。


合硕机构分析师郭毅向蓝鲸房产指出,"孙河区域面对的客群以品质改善为主,对产品品质的要求会更高。因此,产品上有瑕疵的项目,很难获得客群青睐。"


因此,无论是对恒基还是天恒,通过在孙河打造标杆项目,树立企业产品品质,对企业后续扩展都有积极意义。


港企国企联袂,1+1能否大于2?


由于两家房企的身份都比较"特殊",因此二者携手的动作,也引起了业界的侧目。


公开资料显示,天恒置业隶属于北京西城区国资委,在政策性住房、棚户区改造等刚需住宅方面,有着丰富的操盘经验。据悉,天恒置业在2017年斩获了9宗地块,有4块为政策性住房地块。


从产品类型来看,天恒置业更侧重于保障、刚需住宅市场,不过,随着其近几年积极开拓高端市场,这一品牌形象反而成为阻力。近年来,天恒置业开始积极和旭辉控股、中粮地产(现称"大悦城控股")、首开股份等房企合作,开发了一系列别墅项目,开发了包括中粮天恒天悦壹号、天恒京西悦府等产品。


而恒基地产则是香港高端物业开发的房企代表,开发了包括星寰国际商业中心等不少标杆项目。但在过去内地房地产市场高周转之争中,恒基地产的稳健和慢热,也成为一种"拖累"。


因此,在业内人士看来,双方的合作确实有"互补"的考虑,但势必也会有"摩擦"。


克而瑞北京主编崔秀程向蓝鲸房产表示,恒基拉上天恒,或有意通过本土房企,来适应内地的开发节奏;郭毅指出,天恒在北京房山板块布局了不少别墅项目,在中高端客群把握上,有着独到的优势。而恒基地产的产品设计更为精细,资金成本控制的较好。因此在她看来,二者能够形成一定互补。她还称,本宗地块有30%的部分是商业和公共建筑,对于恒基地产而言,有助于更好发挥其在商业规划上的优势,这对整个区域也会带来积极影响。


不过,有业内人士则向蓝鲸房产指出,天恒置业虽然开发别墅项目众多,但入场级别墅较多,不少项目把低总价为卖点。事实上,在产品打磨上,天恒还有进一步提升的空间。


以天恒置业在房山主力在售的三个别墅产品来看,天恒摩墅、京西悦府和水岸壹号,这些项目的业主大多是刚需首改客群,价位在350万至1000万之间,而千万级以上别墅屈指可数。但显然,这与恒基地产的需求并不匹配。


事实上,恒基两度落子孙河,拿地楼面价并不低。其斩获的两宗地块楼面价均在6.5万元/平以上。而孙河刚刚取得预售许可的商品房项目懋源璟玺,合院产品的整套均价批到了8.6万元/平。


此前便有市场分析称,这显示出恒基地产谋求品牌建设的决心。不过,在北京这个不缺豪宅项目的城市里,恒基地产想要超越市场,创造出更高溢价的产品,所面临的难度也不小。


此外,天恒置业对单盘开发节奏有着严格管控,基本上拿地一年以后就会实现开盘,显示出企业对速度和规模的追逐,这无疑也会对"慢性子"的恒基地产带来影响。


由此来看,双方节奏和目标的不同,很可能引起一定"分歧",如何避免或淡化这种不合,是个挑战。二者将如何唱好这出"双簧",以实现产品打造上的突围?值得一看。


(编辑:于思洋


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