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SOHO中国上半年净利跌48% 3Q业务只字未提

原作者: 黄银桥 |原发: 时代财经

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转型中的SOHO中国,日子依然难熬。近日,SOHO中国公布中期业绩,上半年实现营业额约8.89亿元,同比增长4.83%,若剔除去年同期已售凌空SOHO的租金收入,则同比增长约11.8%。


报告期内,SOHO中国实现公司权益股东应占净利润约5.65亿元,同比下跌48.31%,下滑的势头没有改变,但较去年72.55%的跌幅有所收窄。若剔除去年同期凌空SOHO整售产生的非经常性利润,权益股东应占净利润则同比增长39.16%。


此外,上半年SOHO中国实现毛利约7.11亿元,同比增加约6700万元,上升约10%,整体毛利率由去年同期的76%上升至约80%。资产负债表仍较健康,截至2019年6月底,净负债率约44%,平均借贷成本约4.8%,境外债务比例约3.5%。


尽管净负债率低于大部分同行,但SOHO中国的偿债压力不小。截至2019年6月30日,SOHO中国的总借贷共计约177.61亿元。借贷中约20.53亿元将于一年内到期,约8.27亿元将于一年以上二年以内到期,约31.89亿元将于二年以上五年以内到期,约116.92亿元将于五年以上到期。


截至2019年6月底,SOHO中国现金及现金等价物仅11.54亿元,不足以覆盖一年内的短期债务。


或正因迫在眉睫的偿债压力,曾经公开宣布“不再卖了”的潘石屹又要开始卖项目了。在2017年出售完上海虹口SOHO和凌空SOHO之后,潘石屹曾表示,近期将不再会有物业买卖动作,资产调整已经完成,销售出去的都是非核心资产,留下来的资产都是非常优质、不能够替代的核心资产。


但仅仅两年,潘石屹就食言了。今年6月28日,SOHO中国专门举办了一场物业销售推介会,宣布在2019年将陆续在大宗交易市场推出在北京、上海可售物业涉及13个项目,金额约78亿元。而这78亿元的项目,是SOHO中国当初没舍得卖的项目。潘石屹透露,销售完成后,SOHO中国的利润预计超过一半。


自2012年宣布从“开发-销售”向“开发-持有”转型之后,SOHO中国就一直靠出售项目维持公司的持续经营。截至2019年6月底,SOHO中国旗下一共持有9个项目,而2012年为15个。


9个项目中,古北SOHO今年2月份开业,出租率为45%,此外,位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO将于今年三季度竣工开业。


其余7个老项目中,北京有三个项目的出租率都出现了下滑。其中,前门大街项目出租率从2018年底的100%下滑至96%,望京SOHO出租率从98%下滑至92%,光华路SOHO II从95%下滑至91%。


另外一点值得关注的是,在最新公布的2019年中期报告中,SOHO中国一改以往的惯例,对SOHO 3Q业务只字未提。


2015年,SOHO中国首次推出共享办公品牌SOHO 3Q,并在自家持有的投资项目中进行试水,作为SOHO中国转型“开发-持有”的重要方式,SOHO 3Q一度被潘石屹寄予厚望,潘石屹也曾多次公开透露过这块业务的远大计划:SOHO 3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”,并将在2019年上市。


在最初的几年,SOHO 3Q也经历过一段快速扩张期,仅在2015年就建成了11个SOHO 3Q中心,有一万多个工位投入使用,2016年增加至17个SOHO 3Q中心,超16000个工位。2017年在北京、上海之外,新进入杭州、深圳、南京三个新城市,拥有26个SOHO 3Q中心,共计提供约26000个工位。


及至2018年上半年,扩张步伐还在继续,期内布局城市增加至7个,SOHO 3Q中心增加至31个,工位超过30000个。但从2018年下半年开始,SOHO 3Q开始进入停滞阶段,年报显示,截至2018年底,SOHO 3Q的规模数量与截至2018年6月底的数据一样。到了2019年上半年,SOHO中国没再公布最新的规模数据。


对于这块仍未找到盈利模式的业务,首席财务官倪葵阳在今年5月召开的股东大会上也曾公开透露过运营的困难。“从市场来看,其实2018年全年咱们的出租是承压的,而且就2019年过往的几个月来,压力很大,退租是非常明显的,出租的活跃度也是不够好。”


而曾经的上市计划也将搁浅。倪葵阳坦言,SOHO 3Q会把扩张的步伐慢下来,2019年的计划就是一定要把这盘生意做得不亏损。“什么时候市场是正确的,什么时候产品是可以盈利的,什么时候具备扩张条件,我们才上市”。


(编辑:王星


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