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上市十年,"没有故事"的龙湖说了哪些故事?

原作者: 童洁 |原发: 时代财经

放大 缩小

十年前,肆虐全球的金融风暴尚未过去,各国政府纷纷出手拯救经济。在4000亿经济刺激计划及9000亿保障性住房计划的带动下,中国房地产冲破风暴复苏过来。就是在这一年,吴亚军亲手在港交所敲响了龙湖上市的锣声。


2019年,龙湖即将迎来上市十周年的重要节点。8月26日,距离龙湖上市十周年剩下不到三个月的时候,吴亚军带领她的“左膀右臂”来到香港,交出了十周年庆之前最后一份成绩单。


今年上半年,龙湖实现合约销售金额1056.2亿元,同比增长8.8%;实现营业收入385.7亿元,同比增长42.2%;实现归属股东的净利润63.1亿元,同比增16.21%。


没有骤升骤降的数字,龙湖依旧保持着它惯有的平稳姿态。一如吴亚军平回望过去十年时的人淡如菊,“时间过得很快,没有什么特别值得纪念的,没有特别的故事可讲,没有故事就是最好的故事。”


但是,任何一家房企的壮大都不是偶然,作为十强选手的龙湖真的没有故事可说吗?也不尽然。


三次变速


“对于上市公司来讲,龙湖一直是做地产业务的,一直在应对很多行业外部的扰动和不确定性,不断按照自身的战略意图发展和壮大。”


这十年来,中国房地产行业沉沉浮浮,挤在赛道上的房企亦是千姿百态,有甩开对手一路狂奔的,也有在中途跌倒的。为了不被外在因素绊倒在赛场上,龙湖通常采取主动变速来应对。


据时代财经梳理,2009年及2010年正值中国房地产行业复苏,在这期间,龙湖储备土地的态度积极,连续两年新增土储面积都超过了1000万方。同时,销售规模也有明显的增长,由2009年的183.4亿元上升至2010年的333.2亿元,增幅达81%。


但高增长的节奏在2011就被龙湖叫停。彼时,全国楼市遭遇宏观调控政策,46个大中城型市出台“限购令”,其中10个城市针对楼盘出台强制“限价令”。此外,在资金层面,央行3次加息、6次上调存款准备金率。


一系列调控动作带来的是全国楼市的急速降温,当时,包括万科、中海、恒大在内的多家大型房企都紧急踩下刹车,龙湖也不例外。2011年,龙湖进行了上市后的第一次主动变速,一方面放慢脚步,不急于冲规模,另一方面,降低投资的力度,控制拿地节奏。


2011年年初,龙湖将拿地预算定在170亿元-175亿元,但最终全年拿地投入仅90.22亿元。销售端增速同样做出调整,当年完成382.7亿元销售额,同比增幅14.9%。


在龙湖看来,这样的调整能够保证其现金流的安全,这是比规模更加重要的事情。正是出于保证现金流的原则,后来几年其他房企扎堆冲刺规模的时候,龙湖仍然选择了保守的战略。其历年年报数据显示,2012年到2015年,龙湖销售规模最高增速不过20%,但在手现金持续增长,2012年为 174.7亿元,2015年增加至181.6亿元。


直到2016年,行业进入新的周期,头部房企的规模达到2000亿,第二梯队的门槛也上升到了1000亿的水平,“规模”成为直接影响房企“生死”的关键因素。面对行业大环境的变化,龙湖进行了第二次的变速。


这一年,龙湖拿下43幅土地,业绩增长61.6%,完成881.4亿元销售额,并锁定了千亿目标。而后龙湖的规模“三级跳”,2017年完成千亿目标,2018年迈入2000亿阵营,并跻身十强。


但疾步向前始终不是龙湖的作风,高速成长的那几年,吴亚军和龙湖总裁邵明晓总是在业绩会上不断强调要小心、要谨慎。因此,刚刚跨过2000亿的门槛,龙湖又迫不及待进行第三次变速。


2019年,龙湖的销售目标是2200亿元,目标增幅由去年的28%降至10%。在其看来,不论是拿地还是销售,都要抓“窗口期”,因此,设定这样的目标也是基于稳健的思考。上半年,龙湖完成了全年目标的48%,邵明晓称今年完成全年2200亿任务是比较轻松的。


当然,销售市场没有窗口期,并不代表土地市场也是如此。今年上半年,房企掀起一股拿地热潮,龙湖也获得50幅土地,拓展漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市。截至6月底,其土储总建筑面积7093万平方米,权益面积4911万平方米,总货值9800亿元,足以支撑其四年以上的发展。


龙湖执行董事兼首席财务官赵轶预计,下半年还是会有拿地机会,但龙湖会严格的量入为出,按照负债率倒推,会看时机。上半年,龙湖在手现金580.7亿元,较去年增长接近38%;净负债率53%,保持稳定低位。


三个新航道


应对行业变化,调整步调是一种方式,开辟新航道是另一种方式,在第一个十年接近尾声的时候,龙湖开始铺垫下一个十年的故事。


“下一个十年我们有一些考虑和计划。核心就是跟着中国的城市发展去走,城市化、再城市化是一个成长机会,消费升级是一个机会,服务升级也是一个机会。”吴亚军口中的“机会”放到现在来看,就是龙湖的“四大航道”。


2018年3月龙湖业绩会的那一天,龙湖一纸公告宣布更名,由“龙湖地产”更名为“龙湖集团”。更名背后意味着“地产”不再是龙湖唯一的业务,其业务主航道将从单一的传统住宅业务改为住宅、商业、智慧服务、长租公寓。


到2020年,商业项目将超过50个;到2019年,长租公寓数量达到8万间,收入规模达到10亿以上;智慧服务强化自身竞争力。对于几个新航道业务的未来,龙湖有着清晰的规划,按照其想法,不出意外的话,这几个业务都会在不久的将来成为龙湖新的业绩增长点。


实际上,早在2003年,龙湖第一个商业项目就在重庆面世。此后,龙湖在商业领域经历了漫长的摸索期,直到近些年,形成了成熟的商业模式,才有了异地复制的条件。尤其是近两三年,龙湖表态每年将10%的销售回款用于投资商业,商业板块因此而进入快速发展阶段。


截至6月底,龙湖开业商场数量共计29个,建筑面积296万平方米,整体出租率能达到98%。另外,上半年龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元,较上年同期增长39.2%,其中,商业租金为21.9亿元,增幅达到30%。


今年开始,龙湖商业将密集开业,邵明晓透露,下半年,将有9个商场开业,2020年计划商业数量将达到50个。“过去几年严格控制投资,每年将回款10%用于投资性物业,虽然并没有投足,但不断积累之后,到今年商业开始爆发。”


不像商业板块经历了漫长摸索期和成熟期,龙湖的长租公寓业务似乎并未碰到太多的麻烦,从准备到起跑再到冲刺,只有短短三年时间。2016年前后,长租公寓突然成为国内资本眼中的“香饽饽”,房企、险资、资本涌入其中,龙湖是先头部队中的一员。


龙湖迅速推出长租公寓品牌--“冠寓”,并以“轻、中、重”资产相结合的方式进行扩张,龙湖集团层面还直言会把大量的资源用在其身上。这几年来,冠寓以每年新增过万间的速度在成长,到今年上半年,冠寓累计开业房间数量超6万间,上半年租金收入同比增长207%,达4.26亿元。


不过,去年下半年以来,长租公寓“雷声”不断,整个行业充斥着不安的情绪。但邵明晓还是向媒体肯定的说,长租公寓这条路,龙湖准备坚定的走下去。“全年收入会超过10亿。现在我们已经是行业的头部企业,接下来希望做到领先。”


比起商业和长租公寓,外界对龙湖的智慧服务板块关注较少。但在此次半年报中可以看到,其已在重庆、成都、上海、深圳、广州、杭州、北京等73个城市拥有近1000个项目,服务家庭约240万户。


(编辑:王星


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