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融创穿越新周期的家底:半年净赚百亿

原作者: 赛亚 |原发: 时代周报

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一份37页的年中报告,锁定着融创中国控股有限公司(01918.HK,下称“融创”)的两个关键词:变化与未来。


在上半年市场增速收窄的背景下,融创以增收又增利的良好成绩, 进一步兑现“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。2019年上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%。这也是融创历史上首次半年度利润超过百亿元。


日前,融创举行2019年中期业绩发布会,主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、副总裁兼公司秘书高曦现身香港港丽酒店会议厅。他们从容又谨慎,想要对外释放的信息是:下半年超过5700亿元可售资源,将贡献大量现金流。他们还将严控投资,让自己更安全。


孙宏斌判断,中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,在15万亿元量级上保持好几年问题不大。但眼下,面对从“需求端”到“融资端”的调控,楼市会受到比较大的影响,土地价格会下行,商品房销售也受冲击,购房者预期趋于稳定。基于此,融创将延续谨慎拿地的策略,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。


在时间的循环中寻找突破口,融创想要借此策略做到先发制人。他们希望从根本上搭建一个正循环体系,实现收入结构的多元化,同时增强自身抵御风险和穿越周期的能力。


微笑曲线的底数


融创依旧在终端市场领跑同行。半年报数据显示,今年前6月,融创及其联属公司实现合同销售面积约1472万平方米,合同销售金额约2141.6亿元,合同销售金额同比增长11.8%。从月度数据看,每月同比和累计增长均保持在10%―30%区间。


“未来市场走势仍将分化,一二线城市库存不多,限价与二手房价格也倒挂,所以市场受到影响不会太大,”孙宏斌表示,三四线城市的影响会比较大,因为这些地方价格过去大涨了一轮,且供应量也很大。


下半年,融创拥有可售资源5722亿元,超过80%位于一二线城市。德意志银行预计,得益于大量优质的土地储备,融创有能力实现20%以上的销售增长,将高于其他大型房企同期10%―15%的预计增速。


在连续多年合同销售金额快速提升后,融创已进入利润释放的重要阶段,继续稳稳站在资本微笑曲线上。


上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。若考虑联营及合营公司收入,上半年集团附属公司、合营公司及联营公司的总收入合计为1293亿元,同比大幅增长82%,本公司拥有人应占权益收入1005亿元,同比增长71%。


在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下,融创毛利润再创新高。上半年,融创录得毛利润193.5亿元,同比增长67.9%。与此同时,融创不断优化资本结构,保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至2019年中期,融创总资产8703.18亿元,较去年末增长21%;所有者权益797亿元,较去年末增长9%;现金余额1380亿元,较去年末增长15%;现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。


资金安全的底牌


万水千山走过,融创已经到了财务均衡、稳健发展的新阶段。孙宏斌和他的团队的下一步,正是要构筑融创更为牢固的护城河——强运营、控投资、降杠杆,继续将战略优势转化为优异财务表现。


“我们2015―2017年的土储增速接近130%,这两年的增速已经下降了20%左右。”融创董秘高曦称,融创已经由土储增速超过净利增速,转变为净利增速超过土储增速。


这意味着,优质土储在持续地变为金融现金流和利润。汪孟德重申了高曦的表态,并补充道,这个阶段一定会是负债率下降的过程。


“自2017年开始,我们的业绩、利润、收入都在快速地释放,新项目投资的速度在下降,这个阶段一定是负债率下降的过程,”汪孟德称,今年、明年到未来,整个负债管控和杠杆下降,将是融创管理层最主要的任务之一。融创负债率下降,是一个确定性事件。


“主要的现金流贡献和来源是现金,不是融资。”汪孟德称,保持销售优势是最主要的安排,下半年5700多亿元的可售货值能够带来丰沛稳定的现金流。事实上,面对从“需求端”到“融资端”的调控,孙宏斌觉得信号已很明确:严格控制资金流向房地产,不把房地产作为宏观经济调控的一个工具,“下半年融资端依旧是严控的态势,甚至可能是一个常态化的过程。”


融创一个最直接的应对措施——下半年基本不批拿地指标。


“过去几年,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。”孙宏斌称,融创战略的核心就是遵守了一个底线判断,即房价不怎么涨。基于此,融创将延续谨慎拿地的策略,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。


不仅如此,融创在收并购领域也保持清醒。数据来看,融创收并购的土储占比有所下降,最新披露数字是60%。


当然,在经过今年上半年一轮补仓后,孙宏斌直言融创的土地够了,可以休息了。截至财报发布日,融创确权土地储备货值为2.82万亿元,确权土地储备面积为2.13亿平方米,超过83%的土储位于一二线城市。平均土地成本为4307元/平方米,对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言,公司可运作的利润空间较为丰厚。


文旅业务的底气


“5500亿+”后融创的突破,是孙宏斌筹谋的大事,他需要为5年、10年后的融创寻找地产主业之外新的增长点。过往几年,融创投资乐视、万达,做大文化IP,就是在为未来买一个更大的空间,铺一条可以走更远的路。今年年初,融创完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局,文旅和文化板块被提高到战略地位,并将逐渐成为融创“护城河”里的壁垒型业务。


文旅业务一系列亮眼的数据,已经出现在融创半年业绩介绍环节:今年6月,广州、无锡融创城相继开业,其中广州融创茂开业首日客流量达30万人次,开业七周累计客流量达328万人次,开业出租率100%;广州融创乐园开业七周累计客流量35万人次,收入平均周增长率17%,客流量平均周增长率19%。无锡融创茂开业首日客流量达25万人次,开业出租率100%;无锡融创乐园开业五周客流量约27万人次,其中水世界收入平均周增长率57%,累计达1686万元。


这些都是融创坚定看好文旅前景的底气。截至目前,融创文旅在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,其中涵盖了39个乐园、24个商业,以及近70家星级酒店。


汪孟德称,2019年末昆明文旅城开业后,融创已开业的文旅城数量将升至8个。2020年,重庆、成都和桂林三座融创文旅城陆续开业,2021年则是济南文旅城开业。


不过,这依旧是一个“看长”的业务。2019年上半年,融创大多数收入依旧来自物业销售收入,文旅城建设及运营收入为10.8亿元,对收入贡献度为1.4%。“文旅项目刚起步,需要一个过程。我们还是坚持以地产开发业务为核心主业,文旅还是看长的一个业务。”汪孟德表示,未来三年,文旅对融创收入的占比依旧会比较低。但未来三五年以后,业绩会慢慢地释放,“这一两年最重要的任务,就是快速增强文旅板块的运营能力。”


汪孟德称:“今年,我们推出了第一个融创的IP阿狸,接下来会慢慢地丰富,我想这也是别人没有的一个优势。”


(编辑:王星


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