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田明:朗诗“一木成林”

原作者: 黎倩 |原发: 观点地产网

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再次见到田明是在八月的海南,时隔两年,他重新回归成为博鳌房地产论坛的座上客。


下午三点从上海飞抵三亚,田明一直在处理工作,简单的晚饭过后,他终于有时间放松下来,调整好一个舒适的坐姿,与我们对话。


深色POLO衫、运动手表,是田明最常见的装束,自从养成了登山和运动的习惯后,他瘦了很多,肤色也更加健康。


这是他第二次参与博鳌房地产论坛,过去一年多,除了处理朗诗的业务,他又征服了几座高海拔山脉,并不时出现在各种公众场合,与同行交流。


田明是地产界里最勤奋的思考者之一,朋友圈里经常可以看到他分享各种关于经济和形势的观点。


保持理性,坚持常识,对企业家而言知易行难,尤其有时候这会令企业失去一些迅速发展的机会,更让人觉得有点“另类”。


田明并不讳言朗诗的“非主流”,在他看来,地产行业的主流大多是以规模为导向的激进,没有形成自己的特色,在今天这样的大环境下有一定风险。


就像登山一样,田明在挑战高峰之余,却不会选择将自己和团队推向不可掌控的危险中。经营朗诗,他同样走出了一条特色而安全的绿色道路。


发展审慎


尽管距离上一次参与博鳌的活动的时间已经过去将近两年,但田明对房地产的态度和判断依旧,而现实恰巧印证了他的一些观点。


他认为,无论从中美贸易的外部环境,还是730政治局会议的定调,对中国经济和房地产而言都不是利好消息:“中美之间的摩擦纠纷肯定对中国经济发展不利,对经济发展不利的事对房地产肯定也不利。”


在内外环境的双重压力下,田明预测,房地产的发展速度会慢下来,负债率也会逐步降低。当调控周期继续延长,有些房企甚至会撑不住,出现并购、破产、重组的机会。


这也意味着,整个房地产行业里面的所有企业都会承受压力。


凡事预则立,不预则废,田明脸色霎时变得严肃,但很快就恢复轻松:“但至少我晚上都能睡得着觉,不用半夜睡不着或者突然惊醒。”


从政后下海经商的田明,一向善于分析大势,当同行都在拼命往前冲的时候,他早早地懂得停一停、想一想。也因此,在行业准备进入下半场的时候,朗诗依然可以游刃有余。


最直观的反应是,今年二季度以来,朗诗在土地市场开始变得活跃。


4月份,朗诗宣布收购中山南朗镇项目,正式进入粤港澳大湾区;7月底,朗诗竞得成都成华区宅地,布局区域跨越珠三角、长三角和成渝地区。


值得一提的是,不久前,朗诗更宣布收购美国亚利桑那州刚需住宅项目,包含1150个地块和140个待售房屋,标志着朗诗在充分洞悉市场的前提下加速了在美国的战略布局。


美国是朗诗目前开拓的最重要的海外市场。从2013年开始布局,截止到目前,朗诗在美国已累计开发41个项目,其中在开发的有16个项目。朗诗美国目前在全美房地产建筑商中位列前40。


对于土地投资,田明的态度也始终从容,喜欢在市场下行时期抓住机会出手是朗诗一贯的做法。


田明坦言,2018年、2019年上半年,朗诗在投拓上公开市场收获都很小,都没有达到预定的规划水平。但他反而认为不投是正确的选择,当市场价格那么高,以现有资源根本就拿不到有价值的项目。


如今,投资的窗口期开始打开了,朗诗也可以更多地出手试一试:“就像撒网,网眼会比较大一点,小鱼就不要了,大鱼才留下。”


事实上,朗诗的杠杆率在行业中一向处于偏低的水平,2018年报显示,朗诗净负债率为39.8%,比前一年下降了4.3%。


因此,当房企都在忙着降杠杆的下行周期,朗诗还能抓住土地投资机会,拥有略微提高杠杆的余地。


“但是我们也要警惕,不会把负债率抬得太高,还是要控制在一个安全的、合理的范围内,毕竟是要“过冬”的,在“过冬”的时候把杠杆率调得太高不合适。”


保证现金流是朗诗的原则,在当下紧绷的大环境下,也是大部分房企的底线。


步步为营


去面对自己必须面对的问题,面对自己原来想回避的问题,做事情才会更坦然、更平和。


当问及为什么热爱登山时,田明曾给出的回答是:“因为企业家很孤独,这种孤独对人来说是需要排解的,比较好的方式就是寻找一项极限运动。”


作为一个企业家,田明大多时候是孤独的,而作为一家“非主流”的房企,朗诗的多元化转型和绿色道路也一直是行业里的“另类”。


“朗诗的非主流既体现在产品上,也体现在商业模式上,以及对风险的态度与主流房企不一样。”田明向我们一一罗列,看起来并没有因为朗诗的非主流而“感到孤独”,相反他对此有些高兴。


从2001年平安夜创立朗诗以来,规模就不是田明最看重的因素,如何活得更长、走得更久是他始终在思考和坚持的事。


“如果你是个赌徒的话,总有一天会输掉,那是必然的结果。”


尤其在经历了2008年全球金融危机后,田明更早早开始布局多元化转型。


回顾朗诗从2012年开始提出深绿战略,到如今逐转型棋至中盘,当主流房企在努力加杠杆冲规模时,朗诗的绿色差异化道路已经走了6年。


田明介绍,2012年,朗诗首次在原有绿色战略基础上提出深绿战略,聚焦绿色开发之外,更要做绿色服务、绿色养老和绿色金融。


2013年,朗诗在港股成功上市;2014年,朗诗再提出地产转型升级“三化”战略,包括产品差异化、资产轻型化、收益多样化,由此进入了坚决的转型时期。


“朗诗是战略导向型的公司,我们觉得那个趋势是那样,就会照着战略往前走。”


小股操盘是这一时期朗诗最突出的特征,到目前为止,朗诗在操盘项目中的占比很好地控制在了30%。


围绕地产主业,2016年,朗诗正式进入长租公寓领域,并将其作为集团的支柱业务之一。2018年,朗诗再将物业公司独立出来。


相比于步步惊心的冒险家,田明显然更像步步为营的企业家。


一木成林


尽管战略坚定,对朗诗而言,过去一年也并不平静,从更名到将长租业务剥离出上市平台,朗诗的动作在行业内引起了不少的关注。


“我认为是市场误读。”田明的回复简单而直接。


他强调,上市平台朗诗绿色集团是朗诗集团旗下的一个控股子公司,所谓的剥离,只是将长租业务从上市平台剥至集团层面经营,并非因为不看好而放弃这个业务。


田明透露,未来朗诗的长租公寓和养老都会引入一些有战略价值的股东,将这两项业务的规模做大。


“有人是因为战略调整了不想做它了,有人是因为一些策略因素,但我们的原因是想把集团旗下每一个业务板块都变成一家独立的公司,用专业的平台来做,所以不是不做,而是要继续做大。”


榕树是生长在中国南方热带和亚热带地区的一种树,居住在南方的人或许都听说过,榕树的枝干和气生根交织在一起,向周围不断延伸,形成茂密的丛林,因此也被称作“一木成林”。


田明口中的榕树林计划,是一项包含朗诗集团旗下所有业务的发展计划,包括中国地产、美国地产、朗诗青杉资本、朗诗寓长租公寓、常青藤养老、朗诗绿色物业。


每项业务都是一个大生态系统里的独立体,同时在战略上彼此协同,每多一个主干,整个集团的战略协同能力就会增强。


不过,对于地产外的创新业务,田明亦有更高的要求:“要想在我们朗诗的榕树林成为一棵树,而不是被砍掉的话,你必须有希望成为这个行业的前三位。”


以青杉资本为例,他向我们介绍,这是一个做存量物业投融管退业务的机构,目前管理资产规模超过一百亿,有十几个存量项目散布在北京、上海等一线城市。


其中上海更几乎涵盖了所有存量改造的业态,包括长租公寓、服务式公寓、散售公寓、住宅、写字楼、商业改造等等。


虽然多元化转型已走过6年,并形成多个独立的业务板块,但田明认为,朗诗的转型仍在继续。


“成功要等到中国经济稳住了,还要有外部环境的支持,它不仅仅是一个自己内部定义的事情。”


你自己做得不错,但市场还在垫底,还在急流险滩里面挣扎的时候,没有企业家有条件可以说自己的企业获得了真正的成功。


田明再一次表达了自己的谨慎。


(编辑:王星


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