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阳光城中期业绩会提变道 欲借"品质"改善利润短板

原作者: 莫迟 |原发: 蓝鲸房产

放大 缩小

首次实现“时间过半、任务过半”,净负债率如愿降至150%以下的阳光城集团股份有限公司(SZ:000671,简称“阳光城”),8月2日,对外发布了2019年中期业绩。


去年9月,阳光城提前实现了年度千亿级规模的战略目标,今年中期业绩会上,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌再次对外公布,预计前三季度即可达到2018年全年约1600亿元销售额。


向着2000亿元进发的阳光城,从“中等生”继续向前的路上,似乎开始企望“优等生”的身份,朱荣斌表示,未来将推动阳光城由“有点大”向“有点强”转变,实现又大又强。


对于,何时完成这份承诺,朱荣斌给出的时间是“两年”,而实现的方式则是“品质”。


强回款策略下,主要指标有所改善


2019年上半年阳光城实现了900.7亿元的销售额,较之其年初制定的1800亿元目标,首次实现了“时间过半,任务过半”的成绩。


“加上认购未签约,内部考核口径阳光城销售额已经过千亿。”提及上半年的销售情况,朱荣斌如是介绍道。


从一季度的“开战即决战、月月是年关、半年当一年、一年是两年”,到“小阳春”结束后启动的5个月(5月份-9月份)达到千亿行动,今年以来,在房地产市场压力持续加大的现状下,阳光城频频以促销方式,为业绩提速。


“下半年,阳光城集团和区域都要把营销工作放到首位,重点攻坚第三季度。”朱荣斌进一步表示,“争取在9月底实现与去年全年销售额持平的业绩,再从四季度的销售额中实现增量目标。”


财报显示,2018年,阳光城全年实现销售金额为1628.56亿元,权益销售金额为1183.25亿元。这意味着,阳光城在三季度至少要完成600亿元的销售额,实现超过50%的同比增速。


而在一系列积极的营销策略背后,是阳光城通过加大回款,控制负债率的需求。自去年开始,阳光城便一再强调,要从融资驱动型企业向经营驱动型企业转变。据2019年中期报显示,阳光城销售平均回款率达到80.50%,销售回款共计725亿元,延续了上升势头。


有业内人士认为,在当下融资难的环境下,阳光城此举较为明智。“在当前融资环境越来越紧张,成本不断提升的背景下,融资型驱动只能是一种短期或者应急的方式,所以,企业向经营型驱动也是在构建长期可持续发展途径。”上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸房产进一步表示,“经营型驱动也可以在市场上掌握更多地主动权,太注重外部资金使用很容易受到市场的冲击,比如政策发生转变,企业很可能就只能被动改变发展策略,而如果掌握好资金的自主权,就会有很多可应变的方式。”


资料显示,2018年以来,阳光城整体负债基本保持稳定。2017年年末,其负债为1134亿元,到2018年年末,阳光城负债小幅增长8.11%至1226亿元。今年上半年,其负债则再次回落到1121亿元。而在负债压力减缓后,阳光城的资产负债率也得到一定改善,今年中期,阳光城资产负债率下降0.85%至83.58%。


同样受到强回款策略照拂的是公司现金流得到改善。今年上半年,阳光城实现经营性净现金流87亿元,继续保持正值;账面货币资金为433亿元,占比总资产15%,达到历史最高水平。


据阳光城执行副总裁吴建斌介绍,为实现去年现金流为正和今年净现金流为正,阳光城对净负债率进行了严格控制。截止到2019年中期,阳光城净负债率较年初下降37%。


吴建斌称,随着阳光城向经营型驱动目标转变,公司的一系列投资举措也直接与回款相挂钩。例如,阳光城年初预计,今年大概会使用800亿去买土地,当时800多亿这个数字便是基于全年销售回拢资金的50%得出的。而在实际操作中,今年上半年,公司购买土地使用了不到300亿元的资金,这个数字与回拢货币资金的50%接近。


对于下半年的买地计划,吴建斌透露,如果下半年货币资金仍然可以达到目标,买地方面也会相应做出弹性调整。


从2019年中期这份财务数据来看,今年上半年,阳光城在严控新增负债的背景下,对销售与回款下足了功夫。


利润欠丰,欲借品质突围


不过,在半年时间完成千亿销售规模后,朱荣斌似乎仍不满意,他表示:“如今的阳光城仅仅是‘有点大’”。


如同销售规模与财务指标一般,上半年阳光城营收指标皆实现长足进步,结算营业收入同比增长48%至225亿元,归属母公司净利润同比增长40.5%至14.5亿元。


但在今年的中期报中,阳光城的净利润率表现却没有得到明显改观。今年上半年6.44%的净利润率较2018年同期的6.78%,再度出现了下滑,而这一数据与行业整体15%的净利润率平均水平相比,显得更加尴尬。


朱荣斌坦言,利润率确实是当前阳光城的一个短板。他表示:“现在我们看到的还是前些年项目的结利,利润率在比较低的水平,我们自己也很不满意。”朱荣斌进一步解释:“这两年在限价政策下,要实现高利润率确实是一件很困难的事情。”他指出,未来,利润率将不只是阳光城的问题,也可能是整个行业的问题。


近年来,伴随着行业整体利润率的下降,诸多房企在加大销售力度的同时,展开了多元化经营模式,通过增加一定比例的产业地产、长租公寓资产等提高自身“挣钱”的能力。


阳光城似乎对此并不“看好”。朱荣斌表示:“没有把握的事情,我们不会随意冒险,现在阳光城整体实力还不够,财务能力也伤不起。”在谈及多元化布局时,朱荣斌并没有否认阳光城家底不够“殷实”,而言下之意则是“专注卖房”仍将是阳光城短期不会改变的事情。


那么,其会如何在“限价”时代,解决利润率难题?对此,朱荣斌称,“对于未来的期许,应该还是‘规模上台阶,品质树标杆’,未来两年不敢再承诺规模上有多大的提升,但是我们在品质管理和公司管理上有相当大改善的空间。”


上述战略也得到了业内专家的认可,卢文曦表示,随着市场的预期转变,市场中投资买房的热情逐渐下降,而刚性住房需求的不断提高。由此,房企之间产品的竞争自然会越来越白热化。所以,未来企业一定会越来越注重品质,否则可能很难去吸引到购房者。


据朱荣斌表示,阳光城为保证“树品质”落在实处,下半年将侧重推进两项调整——品质导向、利润导向,考核标准也将从规模向品质、利润倾斜。据介绍,下半年,阳光城将调整激励体系,平衡规模与利润,体现当期创造,强化品质导向,加大品质考核与利润考核的力度。


“我原来一直不敢把我们的项目给大家看,因为也没有拿得出来的东西。最近我看到去年、前年开工项目陆续亮相了,尤其是最近去杭州看了几个楼盘,还是非常欣慰的,我们的努力已经开始展现了。”想要以“品质”做强阳光城,朱荣斌似乎已经有了一些底气。


有“老男孩”朱荣斌与“老中医”吴建斌坐镇,以及多位老中海、中建系高管鼎力相助的阳光城,在业界一直有着明星管理团队的“光环”。谈及过去两年的成绩,朱荣斌曾略带调侃的表示,过去两年阳光城看起来是来了一帮高手,把打法一换,很快就跨越规模,但说起来轻松,做起来并不容易。


面对未来不确定因素持续增多的行业形势,阳光城的这支明星管理团队,又能否带领这位“中等生”凭借“品质”破解低利润率难题?蓝鲸房产将持续跟踪观察。


(编辑:王星


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