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建业地产收购中民筑友

原作者: 石青玲 |原发: 蓝鲸财经

放大 缩小

中国房地产的江湖上,王石、冯仑、胡葆森被称为"中国地产三剑客"。如今,王石、冯仑相继退休,只有胡葆森仍执剑在手。


王石激情澎湃,冯仑随性洒脱,胡葆森沉稳厚重,看似三种气场的人,骨子里实则都是理想至上。胡葆森爱读<<菜根谭>>,"人生嚼得菜根香,则百事可为。菜根肯定都是苦的,但你能把这个菜根都嚼着是香的,那就没有你干不成的事儿,这是一个修炼的过程。"胡葆森曾在接受媒体采访时如是说。


吃苦这件事,他一直在做,无论是27年前在河南这片"盐碱地"上创立建业地产(HK:00832,下称"建业")并就此扎根,还是近期宣布收购中民投旗下中民筑友,就此进入装配式建筑、特色小镇这两片新的"盐碱地",他一直保持着"吃苦"的精神。


在新的市场形势下,此时收购中民筑友,能否帮助建业完成一个新的飞跃还待验证,但至少,这份执拗的坚持感动了很多人,也成就了胡葆森今日在房地产江湖中的"老大哥"地位。


建业地产"走出河南"


胡葆森有一个小本,他会记录下对企业经营规则的感悟,其中一条便是,企业决策的关键是"当为则为,而非能为则为"——不是说你能干什么就干什么,而是要做你应该做的事情。


眼下,在他看来,走出河南是建业应该做的事。从1992年成立至今,建业一直奉行"省域化"的发展战略,数年来只深耕河南一省。年报显示,截至2018年12月31日,建业拥有土地储备建筑面积约4608万平方米,其中,权益建筑面积约3466万平方米,被誉为"河南王"。在城市布局上,建业不断下沉县级市,完成了省、市、县、镇、村"五级市场"全覆盖。"2019年要完成河南120个县级以上的城市战略布局,同时布局河南东西南北中5个产业化基地。"胡葆森在2018年业绩会上表示。


然而,近年来,随着一线城市门槛渐高,房企不得不谋求向二线城市扩张来维持销售规模。人口大省——河南,亦迎来了群雄逐鹿。据蓝鲸房产不完全统计,2018年,世茂房地产、龙湖集团、电建地产、金辉集团、中国奥园、美的置业等房企首次进入郑州,全国TOP100房企中,有超半数进企业均已入驻河南市场。


随之而来的是,建业地产的生存空间一步步被压缩。头部房企争抢当地市场份额之外,诸如正商地产、康桥地产、升龙集团等河南本地房企也发力赶超。


内外围困之下,建业的排名不断下滑,克而瑞数据显示,2016-2018年间,建业在郑州的权益销售额排名从第2名下滑到第4名,2019年上半年以44.33亿元位列第7名。建业不得不松口想要"走出去"。2018年的业绩发布会上,胡葆森在回答媒体提问时表示:"建业会有条件地走出去。"


中国房地产已经经历了30年轰轰烈烈地发展,与建业同一年建立的万达集团、绿地集团、保利发展等多家企业早已完成了全国化布局,诸如阳光城集团,旭辉控股等后期之秀也以黑马的姿态迅速崛起,建业选择在此时走出去,其难度可想而知。


克而瑞在一份报告中指出,在目前全国一二线城市的竞争形势基本稳定的情况下,建业如何在其他区域争夺市场也是一个需要慎重考虑的问题。


布局装配式建筑,铺路轻资产?


轻资产是建业走出去的路径之一。在近期收购中民筑友的媒体沟通会中,胡葆森再次回应"会以轻资产方式走出去"。


在河南省内,建业的轻资产已小有所成。2015年6月8日,建业发布新蓝海战略开始向轻资产运营模式转型,根据公告,截至2019年上半年,建业累计完成131个轻资产项目合约的签订,其中省外项目1个。


近年来,随着地产行业逐渐步入白银时代,传统重资产模式逐渐给企业带来沉重的资金和运营压力,作为轻资产主要运营模式的代建,成为众多房企转型的选择。据明源地产研究院统计,当下在国内开展代建业务并有一定规模的房企有绿城集团(下简称"绿城")、万达集团、保利发展、滨江集团、新城控股、当代置业、阳光城等19家房企。


在这些全国化布局的房企面前,唯有打造差异化的核心竞争力才能构筑起自己的护城河,如绿城代建的优势是高质量的封闭式系统,而朗诗绿色集团则主打绿色科技。


建业选择的是装配式建筑。2019年7月22日,身着中式衣衫的胡葆森,与媒体进行了面对面交流。这一天,建业地产以16.5亿元收购天津中民筑友科技有限公司100%股权,这家公司的主营业务是装配式建筑,旗下拥有一家香港上市公司中民筑友制造科技(下称"中民筑友")。


据一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示:"这体现了建业构筑轻资产业务的导向,后续也利好企业降低投资成本,进而在全国化扩张方面具有较为积极的意义。"


"依靠住宅产业化,质量、工期、成本会得到革命性的改变。"胡葆森认为这一布局符合当下的政策。中国的住宅产业化历程最早可以追溯到1994年,这一年,在"国家2000年城乡小康型住宅科技产业示范工程"中,中国住宅产业化科技工作的框架得以系统制定。此后,关于住宅产业化的支持政策层出不穷。


此外,装配式建筑的市场前景广阔。2017年,中国房地产业协会副会长庞元就曾公开预测:"未来10年,中国装配式建筑的市场规模将累计达到2.5万亿元,市场发展空间十分巨大。"


但这件事并不容易。在住宅产业化领域,建业并非第一家吃螃蟹的公司,万科集团(下称"万科")、碧桂园集团、保利发展等企业都有所尝试。多年过去了,效果寥寥。一个例子是,近日,重庆万科金域华庭在交房季迎来了业主的投诉,除了常见的装修瑕疵、减配降标、虚假宣传等问题,业主还反对内墙采用所谓的新型材料"轻钢龙骨隔墙",希望能换回传统实体砖墙。


一名工程人员曾对界面新闻表示,轻钢龙骨隔墙是"预制内墙体"的一种,万科已经研发及推广"住宅工业化"多时,目的就是要用更高效的手段建房子。有工程人员称,轻钢龙骨隔墙的成本甚至比传统实体墙高出5%-30%左右。不过,轻钢龙骨墙安装便捷,算上各种人工费、材料费,实体墙成本会略微高一些,但差别不会非常大。


造价成本高、公众接受度低,这是住宅产业化多年来难以根治的症结。尽管中民筑友的装配式建筑业务走在国内前列,却也无法回避这些问题。也就是说,投资中民筑友进入轻资产领域,依旧是一块"盐碱地",这对建业走出去的战略有多大帮助,还待时间验证。


寄情中原文化小镇


胡葆森并不是第一次踏入"盐碱地"。


1992年,胡葆森从香港回到河南,在郑州创立了建业地产。彼时,河南市场开发程度不高,欠缺规范,有人认为这种投资环境就像是一片"盐碱地",而"盐碱地"上的企业往往难以长大。不过,多年以后,建业地产在这片"盐碱地"上开出了花。2018年,建业地产销售额达到723.66亿元,同比增长97.2%,在近十年时间里,始终位列房企百强。


这些年来,胡葆森被问的最多的是为什么不走出河南,他告诉人们,河南目前城镇化率才50%左右,未来还有大约15%的上升空间,房地产市场还有很大的增长空间。这个战略让建业在过去的27年里开出了花。


但作为企业家,赚钱是最高宗旨,企业布局全国,显然是快速积累财富的捷径。从这个角度看,胡葆森对扎根河南的这一解释,并不具有足够的说服力。对此,他还有另一个版本的解释:扎根河南,造福百姓。


这在业内看来,更像是一个噱头,多个业内人士向蓝鲸房产表示,建业坚持深耕河南的做法,是为了"企业获得长久发展"。而在胡葆森看来,伟大企业必须具备四个标准:第一,经济效益和社会效益高度统一;第二,物质追求和精神追求高度统一;第三,企业利益和员工利益高度统一;第四,战略目标和执行过程高度统一。


在这样的价值观驱动下,胡葆森亦把输出中原文化作为建业的使命,2018年,他在坐客央广网<<企业家夜读>>栏目时曾说,建房子我不出河南,但中原文化我要助推它走向全国,走向世界。


中原文化的载体是中原文化小镇,这亦是建业走出河南的条件之一。


然而,如同装配式建筑一样,特色小镇虽然享有多项政策支持,市场前景广阔,但到目前为止,尚没有一个清晰的盈利模式。同时,上述业内人士也对蓝鲸房产指出:"在走出河南的过程中,建业所倡导的中原文化小镇等类似特色小镇的概念也是需要谨慎的。"


困守一省26年,始终不被外界"诱惑",胡葆森坚韧的精神让外界看到了他在这两片新的"盐碱地"上深耕下去的可能,不过,在这两个新领域中,最终会开出怎样的花呢?时间会给出答案。


(编辑:于思洋


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