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地产“老王”们的至暗时刻

原作者: 童洁 |原发: 时代财经

放大 缩小

“黑天鹅”事件带来的后遗症正在侵蚀新城控股,临危上任的王晓松极力地将这家十强地产企业拉回安全区域,近四十个还没有捂热的项目被推上了交易台。


这场发生在王振华被捕后的“自救”令人唏嘘,曾对新城控股报以重望的投资者们也不禁感慨,这匹受伤的“黑马”何时能够恢复往日矫健的姿态。


2017年以来,“老王”走向迷途的故事每年都在地产圈里上演。从万达王健林到华夏幸福王文学,再到如今新城控股的王振华,老王们陷入风波的原因各不相同,但结果却有着诸多相似。


王振华:恶性案件卷起巨浪


在王振华被正式批捕后的第十二天,新城控股承认了出售资产的动作,到7月24日为止,已经有10个项目找到了接盘方。


其中,金科平价收购了新城控股旗下杭州聚厉企业管理有限公司等6个项目公司相关股权及债权转让协议,中骏、宝龙、仁恒、旭辉、龙湖则分食其他4个项目,这10个项目的交易对价合计约为41.54亿元,占新城控股2018年末经审计归母净资产的13.62%。


新城控股在对外澄清公告中透露,已在洽谈、协商出售的项目约为40个。全部交易完成后,新城控股可收回部分上半年已支付的土地款,预计可新增净现金约150亿元,预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。


新城控股强调,本轮交易拟转让项目均为近期新获取、尚未销售的纯住宅项目,对其在售项目与商业综合体项目均无影响,年初定下的2700亿元销售目标亦未改变。


一位房企高管认为,当前新城控股的每一个决定都关乎其未来的发展,这道坎必须要跨过去,如果跨不过,负面影响会进一步被放大,新城控股将面临恶性循环的局面。“从现在的状况来看,王晓松的决策很合理,把部分未开发的以及合作项目拿出来套现,既能保证财务层面的安全,还能稳定员工和投资者的信心。”


其指出,新城控股的危机具有极大的偶然性,这样的案例在地产行业还属第一次,但后续引发的连锁效应是在预料之中的。


新城控股近几年的发展可谓顺风顺水,但这一切在今年7月遭遇变故。7月3日下午,新民晚报率先报道了新城控股原董事长王振华猥亵9岁女童被控制的消息,随后得到公安部门的确认。董事长风波之后,新城系上市平台股票遭受重挫,三家公司市值迅速蒸发,这让投资者、银行、机构都绷紧了神经。


银行、机构立刻展开对新城控股的风险排查,断贷、抽贷的消息不绝于耳。“机构和银行主要还是根据企业的实际经营状况和数据来做判断,基本上立刻断贷、抽贷的可能性不大,但态度谨慎是一定的。”


临危上任的王晓松开始组织“自救”,随后,外界看到新城控股放弃了一些原本准备买下的土地和项目,并开始出售部分项目。“在这个时候,手头多拿些现金总是没有错的。”上述房企高管称。


不过,眼下新城控股依然有些被动。时代财经从多家正在与其接洽的房企了解到,新城控股有大量资产位于三四线城市,对于这部分资产,接洽中的房企接盘意愿都不大,甚至有房企明确表示只要优质住宅项目,“商业项目风险太大,我们就在住宅资产里挑一挑。”


据悉,此次新城控股计划出售的项目总货值约为450亿元,其中 2019年可推货值约为100亿元、2020年可推货值约为250亿元、2021年可推货值约为100亿元。


王健林:被出海计划拖垮


对于另一位“老王”王健林来说,成败都在野心。


王健林有一个征服世界的梦想,他希望万达的每一个业务触角都能伸向世界各地。在这样的野心下,万达在海外经历了几年高速扩张,而“收并购”是其扩大版图的主要途径。


2012年,万达以收购全球排名第二的AMC影院公司打开海外并购的大门。这场并购耗时两年,“精打细算”的王健林将收购价格从最初的15亿美元谈到7亿美元,含承债在内交易总额26亿美元,收购完成后,AMC成为万达的全资子公司。


AMC很“争气”,被收购的当年便扭亏为盈,为万达创造5000万美元的利润,且在2013年12月登陆纽约证券交易所。借着AMC步入快速扩张期,万达进一步深入欧洲院线,先后收购欧洲院线巨头Odeon&UCI、美国院线Carmike等四家院线公司,成为全球最大的院线公司。


在海外尝到甜头之后,王健林在2015年年初正式宣布万达集团进行第四次转型,将由一家房地产公司转向一家以服务业为主的世界一流跨国企业,并定下“2020年海外收入占比超过20%”的目标。


AMC的并购模式成为万达海外扩张的样本,彻底放开“束缚”的万达开启了鲸吞式的收购。美国、欧洲、澳洲和印度,地产、酒店、影视、娱乐设施和奢侈品……万达不放过任何一个能够触及的领域。到2016年年底,万达通过收并购的方式在海外获得了超过22个项目或公司,投资总额超过2500亿元。


海外业务做得顺风顺水的王健林野心勃勃,甚至当外界质疑其布局海外是否过于积极时,王健林还曾强势回应“自己赚的钱,爱往哪投就往哪投”。


但王健林的豪言很快就被现实击碎。2016年,创造了“五年连续增长”业绩的AMC开始出现亏损现象,亏损金额达到上亿美金。而万达旗下另一家影视公司传奇影业也未能成功复制AMC的辉煌,业绩一蹶不起。


不仅如此,中国国内监管层从2016年底开始对国内企业海外投资的风险连续发声,活跃于海外收并购市场的万达、复星、海航、安邦等民营企业受到点名批评。


2017年6月,国内对企业海外投资的监管再次升级,银监会要求各家银行排查“近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团”,万达再次中招。受此影响,万达遭遇了一场“股债双杀”。


此时,在海外拥有巨额投资的万达已经身负4000多亿债务,股债双杀之下,万达的资金链面临空前的压力。无奈之下,王健林宣布将注意力转回国内,他叫停了海外投资,并将手头的海外资产陆续售出。


2017年年中,王健林再将13 个文旅项目和 77 个酒店分别售予融创及富力,回笼资金近628亿元。有媒体统计,危机爆发后,万达抛售了超千亿资产才安全过关。


王文学:产城模式之重


“一般房企是造小区,万达是造商场,华夏幸福是造城。”提起华夏幸福的产城模式,有人做出这样的总结。与常规房企相比,“造城”显然是一条不常规的道路,但在华夏幸福董事长王文学眼里,这是一条通往终点的“小道”。


华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段,项目建成之后,还会涉及到园区招商、管理、运营、企业服务等环节。如果不考虑开发、运营成本等资金问题,仅讨论模式,不少人认为产城业务未来是能够创造出可观的收益。


但要从企业的财务层面去看,华夏幸福的产城模式就可能成为一颗随时会被引爆的“炸弹”。据了解,产城项目需要华夏幸福在前期投入自有资金进行规划和建设,后续再引进企业入驻,增加人口流入,通过产业聚集趋动周边土地升值,再以房地产套现为赢利。


“产城项目资金回流战线过长过慢,若企业以产城业务为主,现金流将承受极大的压力。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,通过在全国复制产城项目,华夏幸福规模得到明显的增长,但这也意味着,华夏幸福将十分依赖融资。


如其所言,多年来,周转较慢的华夏幸福高度依赖于密集的融资。2013年到2017年的5年时间里,华夏幸福花式融资,动用了包含与金融机构合作、公司债券、中期票据、PPP资产证券化在内的数十种融资手段,融资总额达到2757.82亿元。


与投资速度相比,华夏幸福的资金回笼节奏明显要慢许多。去年,国内不断趋紧的金融环境给负重前行的华夏幸福浇了一盆冷水。融资受阻之下,2018年上半年,华夏幸福筹资活动现金流入仅为364.73亿元,较上一年同期的524.54亿元下滑30.47%。


在此情况下,华夏幸福的资金链拉响警报。为了缓解资金压力,王文学走上“卖股求生”的道路。去年7月,华夏幸福将19.7%股份转让给平安资管,交易完成后,平安资管及其关联方的持股比例将从0.18%上升至19.88%,坐上了二股东的位置。今年1月底,平安资管再次受让华夏幸福5.69%,持股比例则由19.56%增至25.25%。


两次售股,王文学共为华夏幸福筹得近180亿资金,加上平安系的“背书”,华夏幸福暂时松了一口气。但引资的动作也给华夏幸福带来人事上的巨变,一方面王文学的掌控权被削弱,另一方面,平安系找来的“华润帮”已经渗透华夏幸福。


目前,华夏幸福的考验还未完全过去。在首次引入平安资管时,华夏幸福曾承诺,以2017 年净利润为基数,2018 年、2019 年、2 020 年三个年度,净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安进行现金补偿。


这并非一份简单的答卷。去年,华夏幸福实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元,增长32.88% ,惊险的“踩线”过关。


(编辑:王星


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