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"高收低租"的陷阱 乐伽公寓走在"爆雷"边缘

原作者: 黄昱 |原发: 时代财经

放大 缩小

号称服务超过40万房东和租客的乐伽公寓走在了“爆雷”的悬崖边。这场从合肥而起的动荡,在短短几日内,传导至苏州、杭州、西安、南京等多个城市,越来越多的房东陷入了被拖欠房租的无奈中。


租客也在面临被扫地出门窘境,但他们多已交付1万-5万左右不等的房租。一时间,各地房东和租客纷纷建起维权群,一场房东和租客、房东和乐伽、租客和乐伽之间博弈正在上演。


高收低租、拖欠员工工资、违规经营、扰乱市场……这家母公司实缴资本只有15.3万元的乐伽公寓一直被业内视作“定时炸弹”。面对还不太明朗的局面,不少租客能做的只有等待,“希望事情不要闹的太大”,以免成为压死乐伽公寓的最后一根稻草。


遇到“骗子公司”?


7月初,本又到了房东收租的日子。然而,合肥的业主李夫(化名)并没有如期在7月10日收到房屋托管公司乐伽公寓的打款。“每次到收租的日子都要去催一下乐伽公寓的工作人员,但这次一个人都联系不上。”


感到极度不安的李夫发现,在合肥跟他一样没有按时收到乐伽公寓租金的房东还有很多。甚至有房东透露,其在与乐伽公寓相关业务人员的对接过程中被告知乐伽公寓已放弃合肥市场。


无法收到租金的房东开始采取止损措施,半个月前刚住进乐伽公寓的黄曦(化名)收到了房东的通知,要求她尽快搬走。一时间,乐伽公寓跑路的消息在房东和租客圈子里流传开来。


由于乐伽公寓是给房东按季度支付租金,而租客则是一次性付给乐伽公寓半年甚至一整年的租金,不少房东和租客在知晓这一情况后,开始怀疑自己是不是遇到一个“圈钱的骗子公司”。为稳住舆情,7月14日上午,乐伽公寓发出辟谣公告。


乐伽公寓声称,网络传播“乐伽公寓跑路”为不实消息。“事件起因是极少数房屋不符合公司市场需求,关于合肥市场我司依然会正常运营、正常维护,只是不再扩张市场。”然而,上述声明并没有让乐伽公寓的房东和租客安心。


“我交了半年一万多的租金,想去合肥乐伽华府骏苑办事处退租,但没有找到人,听说乐伽公寓在这的负责人连夜买火车票回南京了。” 黄曦极为愤怒。在跑路传闻四起时,恐慌也从合肥蔓延到乐伽公寓布局的其它城市。


西安的余智(化名)透露,7月12日本应是他收租的日子,但是租金一直未到账,打电话给乐伽公寓的人也打不通。“后来看到乐伽公寓发的辟谣声明,本打算选择相信官方,但添加了乐伽公寓给的客服微信后,至今没有给我处理。”


时代财经发现,西安市住房和城乡建设局已在7月15日发布《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》,称该公司在西安经营房屋租赁、房屋经纪活动时,经营范围未包含有“房屋租赁”经营项目,提醒广大西安市民注意风险预判,避免财产损失。


尽管一些租客还没有收到房东让其搬离的通知,但已交付的大额租金让其惶惶难安,这当中高的已经达到5.7万元。时代财经了解到,合肥、西安、苏州、南京、杭州等地的房东和租客都纷纷建立了微信维权群,激烈地商讨着该如何维护自身权益。


无奈走上维权路


“我在苏州通过德祐租到乐伽公寓的一套房,付了一年的房租,现在刚住满半年,几天前房东突然打电话告诉我,要收回我的房子。”孟飞(化名)一时间有点懵,后来上网了解后,才知道“乐伽跑路”的消息。


孟飞说服房东一起去找乐伽公寓的人要求解约,最后他拿回了押金以及剩余的房租。然而跟孟飞一样顺利解约的租客并不多,不少房东与租客对时代财经反映,此前对接的业务员已离职,沟通无门的现状下,一部分人决定到乐伽公寓南京总部讨要说法。


乐伽公寓的运营主体为南京乐伽商业管理有限公司,成立于2016年5月30日。乐伽公寓官方资料显示,起初公司的办公场所像一个“黑网吧”,后来2017年在南京有了一席之地,换了新的办公室——南京建邺区艺树家工场19楼。


这几日此处聚集了不少来自南京、苏州、西安、合肥等多个城市的房东和租客。一位西安的房东对时代财经透露,7月18日下午去过乐伽公寓南京总部,公司的人都还在正常上班,“就是人很多,而且还有警察在”。


据21世纪经济报道,去到现场的大部分人还在等待结果,乐伽公寓方面的人告知,如果要提前结束合同,房东、租客均需要支付2个月租金加一个月押金,即3个月的违约金。另有乐伽托管律所律师称对乐伽总部验资结果很不理想,建议客户及时维权,该所也与乐伽当场解除委托了。


与此同时,有房东收到乐伽公寓微信客服的回复,称“目前由于我司资金周转问题,已经在紧急预案处理,您的房租会延期(根据来电时间延期一个月)给您打款,请您耐心等待”。


乐伽公寓究竟有没有足够的资金实力来应对此次的“挤兑”压力备受关注。


时代财经多次致电乐伽公寓的客服电话,但均未接通。天眼查信息显示,南京乐伽商业管理有限公司的注册资本为100万元,实缴资本仅15.3万元,第一大股东及法人姜千持有80%的股权。


除南京乐伽商业管理有限公司外,姜千还实际控制着7家公司,大部分注册资本金为20万-1000万元不等。与其它长租公寓创业公司不同,乐伽公寓的这位创始人十分低调,公开渠道未能查阅到任何个人相关信息。


成立仅三年的乐伽公寓成长迅速。乐伽公寓官方资料显示,截至今年5月,其已进入南京、苏州、杭州、重庆、成都、西安、合肥、昆山共8个城市,成立了300多家签约中心,员工达到600多人,为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。


乐伽公寓往往一次性收取租客半年或全年的租金,如果按照一套房收取2万元估算,一旦跑路,所涉资金并非小数目。一位接近乐伽公寓的人士透露,建行可能会给乐伽公寓提供资金资助。


时代财经了解到,2018年初,乐伽公寓与建设银行达成合作,正式加入“CCB建融家园”,乐伽公寓方面曾表示,乐伽公寓的客户能享受到建行的资金支持。


“高收低租”的陷阱


乐伽公寓的危机在不少业内人士看来是意料之中的事情。据时代财经了解,为迅速占领市场,乐伽公寓采取“高价收房,低价出租”的方式吸引客户,例如,他们把在合肥2200元/月收来的房子以1800元/月租出去。


不可否认的是,乐伽公寓的“高收低租”确实吸引了大批房东和租客。一位业主透露:“房子有一段时间找不到租客,后来中介推荐了乐伽公寓,给了超出我预期300元的定价,同时承诺不会对房屋进行改造。”


在乐伽公寓杭州的一个房源共享群里,时代财经看到,一位疑似乐伽公寓员工的人发出的收房通知显示:“大量收房,只要价格不是高得太离谱的秒收,租期三年、空置期一个月。”


而对租客而言,虽需要一次性给半年或一年的租金,但一个月能比市面上便宜300元左右,一年算下来能省3000多元。此外,时代财经了解到,往往租客选择支付的租金时间越长租金会越便宜,杭州一套两居室半年付每月租金7500元,年付则只需7000元。


但不少业内人士都指出,一般长租公寓主要靠“租金差”来盈利,乐伽公寓的“高收低租”模式根本不符合商业逻辑。“乐伽公寓的这种商业模式本身就不是市场化的租赁行为,它主要是为了赚取一套房子短期的现金流。”一位长租公寓运营商直言。


他进一步指出,“高收低租”说明乐伽公寓是想用一种金融模式去运作,一方面,用获取的现金流去收取房源,然后获得更多的现金流;另一方面,它可能把获取的资金投资到别处去,比如一些更高风险、高回报的生意。


即便乐伽公寓的员工对这家公司的盈利模式也不甚清楚。不过,一位乐伽公寓前员工透露:“租客的钱从不打到公司账户上,全部是从公司会计的私人银行账户走账。”在这样一种“踩钢丝”的经营模式下,一旦某一环节资金链断裂,填补不及时,就可能出现跑路的情况。


据时代财经了解,现在市面上,采取“高收低租”,给房东季付、一次性收租客一年租金模式的长租公寓品牌并非乐伽公寓一家。在一位业内人士看来,这种模式类似“抽鸦片”,都暗藏着极大的风险。


(编辑:王星


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