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华南城业绩不及预期 管理层考虑转卖出租性物业

原作者: 杨依依 |原发: 财联社

放大 缩小

华南城(01668.HK)日前公布了2018/19财政年度的综合全年业绩,其合约销售额为146.77亿港元,距离160亿港元的销售目标还差约14亿港元;归属于母公司的净利润为32.5亿港元,同比大幅下降27.9%。


6月27日的华南城全年业绩发布会上,该公司管理层宣布将160亿港元的销售目标顺延至下一个财年,涨幅目标下调至8.3%。


华南城首席财务总监许进业称:“销售主要包括批发市场、住宅和商办物业三种,商办和公寓今年可以销售超过100亿港元,而住宅更注重稳步发展,今年可以有150亿港元货值。”


华南城自2013年启动“实体+网络”运营模式转型,时逢传统企业遭遇转型瓶颈,互联网新式思维在整个传统行业内制造多米诺效应。之后华南城一路升级至2018年对外宣传的“实体+网络+物流+金融”,在最新的报告中,华南城称自己的转型模式为“商贸物流+”的多元化业务模式。


但协纵策略管理集团创始人黄立冲认为,“华南城的商业模式注定衰落,而且状况会越来越差,这与物流产业链的转移、市场的转移、供求失衡有关。”


黄立冲还表示,与普洛斯、万科的万纬物流这种全球性的纯物流园模式相比,华南城处于劣势。“普洛斯和万科更有未来,其布局往往和港口、空港有关,在世界各地的关键枢纽有布局,带来的流量是不容易被取代的。”


“随着大型住宅开发商也开始介入此类领域,会对华南城形成冲击。过去物流地产可以享受低地价的政策优惠,但现在部分物流地产融入了研发和交通枢纽建设等功能,土地的潜在成本是很高的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉财联社记者。


业绩报告显示,过去一年华南城为落实“重招商、强运营”的战略部署,成立了商业管理集团与投资开发集团,细化项目开发建设、招商运营两种业务。


但该公司管理层在业绩会上谈到新一财年160亿销售目标时表示,如果有必要,可以随时将出租性物业转手出售。这意味着,华南城持续多年的转型之路遇阻,要完成业绩最终还需要销售业务兜底。


过去五年华南城持续性收入占总收入的比例依次为11.3%、23.15%、20.36%、21.48%、22.53%。由此可看出,华南城确实在致力增加持有型物业收入,尽量减少对销售业务的依赖。但是后期的转型反映在业绩上是逐渐趋缓的,物业销售仍是维系华南城生存的主要收入来源。


而在物业销售中,住宅物业销售仍占主流。业绩报告显示,过去一年华南城位于南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆7个项目中,有5个项目的住宅物业销售占总销售收入的比例超过了60%,其中合肥华南城完全依赖住宅销售。


引人关注的是,华南城长期持有物流园和商铺的成本之高,迫使其不得不增加融资规模,转型第二年即2014/15财年,华南城的净资产负债率就由上个财年的23.5%猛升至65.3%。


到了2017年8月,华南城因财务杠杆过高被标普列入负面信用观察名单。之后该公司发行的美元票据利率一路走高,其于2017年3月、2017年11月、2018年1月、2018年5月、2019年3月发行的票据的计息年利率分别为5.75%、7.25%、7.25%、10.875%、11.875%。近期又在3月票据基础上增加发行了6000万美元的额度,利率依然高达11.875%。


华南城2018/19财政年度业绩报告显示,截止报告期内,华南城已有总数约11亿美元的优先票据本金金额未偿还,包括2016年票据、2017年11月票据、2018年1月票据、2018年5月票据。


值得一提的是,2018年11月,华南城挖来了拥有商贸物流经验的五洲国际前总裁赵立东,任华南城首席运营官兼商管集团总裁,3个月后迅速升职至行政总裁。


但五洲国际也因为商贸城模式的衰落而没落,财联社之前曾独家报道五洲国际在进行不良资产重组,已资不抵债。


“华南城还不像五洲国际,五洲做小商品市场,在很多三四线城市炒作的话,卖掉一个物业还能赚钱。但华南城的项目规模是很大的,资金回笼的周期也比较长,转型起来比五洲更难。”黄立冲如是说。


(编辑:王星


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