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靠"放贷"盈利 珠江实业可持续发展能力遭质疑

原作者: 张一胜 |原发: 蓝鲸房产

放大 缩小

近年来业绩表现持续低迷的广州珠江实业开发股份有限公司(SH.600684,下称“珠江实业”),再一次成为被问询对象。


在经过两次延期申请后,近期,珠江实业终于向上交所递交了回复函。然而,通过这封回复函,珠江实业被指出的种种难题,却再次引起了业界的讨论。


通过问询函可以看到,珠江实业的地产主业长期处于去化率(项目销售比率)缓慢的情况,且目前持有的金融资产大部分处于亏损状态。而其大规模的资金拆借行为,也让公司所面临的运营风险陡增。


靠着“收利息”实现盈利的珠江实业,下一步会走向何处?在业内人士看来,其大概率或会沦为壳资源。


盈利依靠“放贷”,公司运营风险增加


5月22日,在经过连续两次申请延期后,投资者终于等到了珠江实业的答复。然而,回复函并未起起到稳定市场的效果,反而将企业发展中的“主业不振、区域布局单一”等问题一一暴露。更让市场警惕的是,企业也公开承认,多次未能履行信息披露的义务。


从其回复函中,蓝鲸房产了解到,目前珠江实业依靠着对外“放款”,维持着企业盈利,这让企业发展充满了很大变数。据珠江实业披露,公司2018年共持有7家金融公司的产品,亏损达7400万元。


同时,公司对“资金拆借”的依赖程度也在进一步加深。2018年,公司对非金融企业收取的资金占用费为2.29亿元,同比增长241.79%;对外委托贷款取得的损益为1.67亿元,同比增长496.43%;两者合计3.96亿元,扣除上述资金收益后,公司归母净利润将亏损1.51亿元。


这意味着,珠江实业2018年的利润来源为“放贷”所得,而非房地产主业获得。


蓝鲸房产查阅公告发现,近年来,珠江实业频繁以“股权+债权”方式收购项目,通过向合作公司进行资金拆借来谋求项目控制权,进而实现扩张。至2018年时,珠江实业对外拆借资金达到高潮,并成为主要盈利来源。


从本次珠江实业披露的明细亦可以看出,公司以12%至15%的年利率向5家关联公司及1家非关联公司拆借资金,所取得的资金占用费达3.57亿,超过公司2.45亿的净利润。


通过对外拆借资金而非自主拿地来盈利,珠江实业此举背后的原因值得玩味。就此,蓝鲸房产向珠江实业发送了采访函,不过截至发稿日,对方未能回复。


有不愿具名的业内专家向蓝鲸房产指出,依靠拆借资金“吃利息”而不是进行地产主业投资的做法背后,隐藏着其在售项目去化率低、结算缓慢等痼疾。如珠江实业在1993年上市前,曾拿下广州越秀区的JY-8地块,但26年过去了,该地块依然未能入市。此外,珠江实业在广州开发的珠江嘉园早在2014年就拿到预售证,但截至2019年4月30日,该项目仍未销售完毕,去化率仅为77%。


与市场中为了博取房价高点囤地的情况不同的是,珠江实业所开发的项目周期虽然较长,但其业绩并未因前期土地成本较低而得到优化。这还仅是珠江实业近年来开发、销售迟缓的个例。


严跃进向蓝鲸房产指出,此类土地一直囤积不开发,或说明其在开发方面缺乏专业能力。


事实上,珠江实业“出道”甚早。其前身为广州珠江房产公司,1993年在上交所上市。2013年,这家公司迎来了史上最好业绩,是年,其净利为4.5亿元。然而,受限于土地储备、项目去化率低等发展难题,公司经营状况一路下滑,至2018年时其净利仅为2.45亿元。


从2019年一季度的业绩情况来看,珠江实业的发展劲头明显不足。公司销售额、盈利继续呈现出较大滑坡。数据显示,1-3月份,珠江实业房地产项目实现销售金额约1.91亿元,同比下降69.08%。公司营业收入4.84亿元,同比减少39.13%;归属于上市公司股东的净利润6951.1万元,同比减少53.55%。


而“股权+债权”收购项目的方式也让公司经营风险陡增,多位投资者在东方财富网等股吧中表示了,对于公司不能及时披露委托贷款等行为的质疑。


在上述上交所的问询函中,亦对珠江实业频繁的拆借行为进行了问询。上交所要求珠江实业详细说明相关资金拆借是否有抵押、担保等保证回款的增信措施;同时要求其说明是否存在公司债兑付风险。


2018年年底,珠江实业公告披露,公司以4亿元投资广州东湛房地产开发有限公司(下称“东湛地产”),通过30.32%股份和《一致行动人协议》获得公司控制权。但由于“双方经营理念不一致”,公司无法对东湛公司实施实际控制。因此,公司不再将东湛公司纳入公司《2018 年年度报告》合并范围。并在公告中坦承,该事项预计将对公司2018年年度合并财务报表营业收入影响较大。


除此之外,珠江实业在回复函中提供一组数据还显示,截至2018年12月31日,公司未收回资金占用费共计14,111.48万元。其中,广州天晨房地产开发有限公司未收回资金占用费为4,595.93万元,已于2019年1月份收回,剩余资金占用费9,515.55万元于本公告披露之日尚未收回。除广州捷星房地产开发有限公司外,公司对其他非金融企业资金拆借的本金占股东借款的比例高于公司的持股比例。


对此,易居研究院研究中心总监严跃进向蓝鲸房产指出,珠江实业类似“对外放贷”的做法,很容易导致投资机会的丧失,侧面也说明内部管理存在不同的意见。他建议,珠江实业需要好好梳理内部存在的管理问题。


可持续发展能力遭质疑,珠江实业前景成谜


珠江实业自主开发缓慢的背后,离不开控股公司对其的“态度”。


从珠江实业地产项目的布局情况来看,其业务版图较为集中。根据财报显示,2018年,珠江实业在广州、长沙的营业收入占总公司营收的65.99%。而在这种较为单一的布局之下,珠江实业还与母公司旗下多个业务板块存在一定竞争关系。


截至2018年年末,珠江实业在售项目情况/来源于企业公告


蓝鲸房产注意到,作为珠江实业的控股股东,广州珠江实业集团有限公司(下称“珠江集团”)旗下共有58个子公司及参股公司,其中,多个子公司从事房地产开发、物业管理等业务,但这些业务均未注入珠江实业。


从2014年至今,珠江实业仅发布过一次拿地公告,而珠江集团则动作频频,集团旗下其他子公司也不断推出多个房产项目。如2018年12月,其先后以34.3亿、29.25亿斩获广州两宗地块。


这无疑为珠江实业的发展蒙上一层阴影。而上交所在问询函中亦关注到珠江实业储备项目较少,房地产开发业务是否具有可持续性的问题。


珠江实业则在回复中表示,2019年公司计划以现金方式进行房地产直接投资总额不超过50亿元,并称,未来会加大与地方政府合作,以及积极参与粤港澳大湾区的土地市场竞拍。


但在业内人士看来,其近几年表现一直不甚乐观,未来提速的可能性较小。中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出,从珠江实业目前的主营业务来看,已经失去了主营业务的盈利能力,极有可能被进行业务和资产重组甚至被出售,成为上市公司的“壳”资源。


不过,据第一财经日报2018年年底的报道称,广州国资大规模重组正在加快推进。广东省体制改革研究会副会长彭澎在接受采访时表示,“广州市国资国企在广东省具有重要地位,对广州经济影响巨大。但是,一直以来,也存在业态重复交叉、多元化方向不清晰等问题。未来,并购重组的力度可能还将加大,最终形成几大集团冲击世界500强或中国500强。”


这也或许成为珠江实业的一线生机。柏文喜向蓝鲸房产表示,对于长期不振的珠江实业而言,广州推动国企改革重组是很大利好。而作为上市公司,珠江实业在资本市场上有着无可比拟的优越性。


但珠江实业能抓住这根“救命稻草”吗?随后,其主营业务方向是否会发生调整?蓝鲸房产将持续关注。


(编辑:王星


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