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管清友:房地产可能还有白银二十年

|原发: 清友会

放大 缩小

2019年1月6日,如是金融研究院院长管清友博士受邀出席“大国广厦 美好生活——致敬改革开放40周年CIHAF中国住交会20年纪念活动”为主题的中国房地产行业领袖年会。


在此次论坛上,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友认为,房地产行业要想获得高速发展,本质上需要解放思想、强化市场、放松管制、改善供给。


“在改革开放40年里,不断有政策出台,总体是朝着市场化的方向迈进。在过去的40年里,中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络。40年以后,所有行业都出现了严重过剩,但唯有房地产没有出现过剩,处于总量平衡。”管清友说。


中国房地产“牛市”的根本原因是供需失衡,尤其是供给层面的结构性失衡是房地产经历20年-30年大牛市的重要基础,这跟我们的土地制度有关。管清友认为,预期的房价决定了当期的地价,当期的地价决定了未来的房价。从地价的走势上来看,是一个振荡上行的趋势,和房价总体趋势一致。我们不得不承认,土地财政是中国20年经济增长的发动机。


长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和机会,但也不能否认在短期内面临巨大的压力,未来房地产行业会进入一个集中度提高、杠杆率下降、房地产企业向综合化运营转型的态势。


“有人讲现在是白银十年,我觉得可能有白银二十年。”管清友说。


首先是房地产行业经过高速发展的40年后,供需总体进入平衡的状态。


其次是人均住房改善空间还非常大。从人均住房水平来看,如果按照建筑面积折算后的水平,中国人均住房面积只有不到26平方米,跟发达经济体的水平差距很大。我们的住房平均寿命是30年,英国、美国这些发达经济体平均的住房寿命在80-100年,也就是说再过10年我们过去盖很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住面积,考虑到住房结构上的巨大差异,房地产行业发展空间非常大。


最后是需求进入一个高位的平台期,人口拐点对于这个市场影响是最大的。我们的城镇化还没有完成,真实的城镇化率只有42%,名义城镇化率只有58%。


管清友指出,未来还有机会,但房地产行业会被“重构”,会出现从总量扩张到存量优化的结构分化,从同涨同跌到有涨有跌的区域分化,从规模扩张到品质为王的房企分化。


“尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力、调控的压力,但是过去的经验证明,做金融是赶不上盖房子的,拍电影也赶不上盖房子的。作为十几万亿级别的生意,我们应该给自己鼓鼓劲,没有一门生意像中国房地产行业这样,能够持续时间这么长,并且还将持续更长的时间。”管清友说。


(转自:新浪财经)


(编辑:王星


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