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聂梅生:租房资产证券化举步维艰

|原发: 和讯房产

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近日,在全联房地产商会2018年会上,全联房地产商会名誉会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生发布了《逆周期条件下房地产的新动能》的主题演讲。她认为现在逆周期的情况之下的调节,就是积极的财政政策和稳健的货币政策。在2019年,实施更大规模的减税降费;稳健的货币政策,说的就是要松紧适度,保持流动性合理充裕。这两件事都是房地产业界非常非常期待的。


聂梅生在中央经济工作会议后总结出中国现在面临五个新机遇,第一,加快经济结构的优化升级;第二,提升科技创新力;第三,深化改革开放,第四,加快绿色发展;第五,参与全球经济治理体系变革,这是整个中国现势下的新机遇。


土地制度终于迈出了实质性步伐


聂梅生认为,供给侧改革在房地产当中的突破,一定要在土地、融资、税费这三个方面突破才有可能。最关键的土地制度终于迈出了实质性步伐。


原来土地管理法当中,从事非农业建设使用土地的必须使用国有土地的规定,就是不必再转为非农建设用地,不必再转为国有,这件事情是一个非常重磅的改革。 第二,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式由单位或个人使用。这件事情如果落实的话,应该说是土地制度改革迈出了实质性的步伐。


租房资产证券化举步维艰


聂梅生提出,租和购是两个不同的板块,现在没法并举。在租的板块当中,所有的政策支持、金融支持、土地支持,都没有落实。由于受制于租售品的畸形,刚性土地成本太高,如果下不去,房价下不去,提高租金也是不可能的。这种情况之下,租售比在合理范围应该是1比200,现在北京(楼盘)已经是800了,这个调下来,把土地费用调下来,租金不上涨的情况之下,才能实现。所以确实和供给侧改革的土地有关系。


另外,租金收益率太低,如果2%的租金收益率市场上形成良性循环,也没办法把租售并举不了。租房市场上缺乏投融资链条,它不形成链条。在租房领域里面,没有一个很好的完整的投融资链条,尤其是机构投资,持有率太低,产业集中度是没办法形成。


加之二房东占主导地位的情况下,资产证券化是举步维艰的。 光靠个人机构不能做起REITs。2018年房地产的销售额,估计到最后还是要卖出差不多14、15万亿,租房那边别说多少万亿,一万亿都没有。这个差了10倍,无法并举。


长租公寓租金,一般比周边的租金要下浮几个点。就是养老公寓的租金比长租公寓的租金要高20%。 现在基本上租金收益率可以做到2.5到3块每平方米每天,但是高端长租公寓可能每平方米收益不到2块。


养老产业一定成为下一步的朝阳产业


关于养老产业,国家已经取消了三道紧箍咒,一是降低养老机构的准入门槛,第二,集体土地供养老用地,第三,自主开发项目会员制合法。从2017年开始,很多做的好的养老公寓已经是一房难求。所以这种情况之下,养老产业资产证券化的一些项目,就基本上是可期待的。


最后,聂梅生认为,AI、5G技术带领中国经济走出逆周期。聂梅生提出中国经济走出逆周期恐怕不再是互联网,是AI技术,是5G,这样两个技术可以带我们走出逆周期。房地产要走出这个逆周期,应该和科技产业第二大健康去联手,建立未来的美好生活。


(编辑:王星


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