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杨现领:全流通时代启示录

原作者: 常丹丹 |原发: 和讯房产

放大 缩小

在一个成熟的市场,买房与租房应该是无差异的两种选择。数据显示,经济较为发达的美国、英国、法国、德国、日本等国家,住房自有率基本保持在50%-70%。也就是说全国近一半居民选择租房。


以名义房价年均增速仅1.8%德国为例,贝壳研究院统计显示,其居民住房自有率仅45%,而租赁住房占据了55%的市场份额。一份欧盟对所有成员国住房幸福指数的调查中显示,德国租赁住房租客幸福指数跟业主的幸福指数比例几乎达到1:1。


而在我国,长期受投资回报、传统观念及围绕房子衍生出的权利失衡影响,房价通常被视为经济问题,租房则更多地与消费、民生挂钩,这就导致了买房市场过度繁荣,催生了高房价。数据显示,我国住房自有率常年维持在70%以上的水平,远高于西方发达国家。


另一方面,伴随租购失衡、住房自有率高而来的是租赁市场的发展显著滞后,在我国住房供应体系中,经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显保障不足,主体单一。


因此,过去几十年,提及中国的房地产市场,人们通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是,传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。


如今,调控思路正围绕“房住不炒”的总基调展开,构建“租购并举”的模式已是大势所趋,租赁市场正在迎来前所未有的机遇期。


面对行业变局,以往的市场分析思路逐渐失效,新的市场机制正在显现。12月27日,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在贝壳思享会上首次提出,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,分析框架也应当引入全流通的概念。


“交易乘数”影响下的“全流通”时代


何为“全流通时代”?杨现领指出,所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。


在全流通时代,其背后的市场机制是“交易乘数”,对此,杨现领现场举例到,假设有100个租客开始买房,其中,50%的人选择新房,资金从租客与银行进入开发商,这是一次性交易;另外50%的人选择二手房,资金从租客与银行进入50个卖房的业主,考虑到资产配置渠道的有限性,假设这50个业主全部选择卖房后换房,并以同样的比例,即50%,25个业主进入新房,另外25个业主进入二手房,由此产生一次连锁交易。如此循环,会触发更多的交易。如果连续交易3次,那么最终的交易量为175,交易乘数为1.75。也就是说,初始交易进入二手房的比例越高、连锁交易的次数越高,乘数效应则越大。


显然,在这套逻辑下,租客成为了触发市场活跃度的关键因素之一,也即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。


当前,在全国房地产结构中,城市中85%的居民自有住宅,15%的人为租客,还有2亿流动人口在租房。“2亿流动人口成为整个中国房地产市场的自变量,他们何去何从将决定未来房地产市场整个需求的释放量、结构和特征。”杨现领表示。


除了租客潜在的选择之外,全流通背景下,房地产市场的繁荣取决于租赁市场的发育程度、二手房交易比例、二手房交易的连锁次数,以及首次购房人群的收入增长和杠杆增长能力等。


杨现领进一步分析道,全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。


一方面,租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择,买房的迫切度低,需求释放节奏缓慢,房价上涨的压力相对就会更小。


另一方面,新房产品线的丰富程度有助于降低房价。“如果新房价格过高或产权结构不完整,如实行限价或共有产权等,就会产生对二手房的过度挤压。”杨现领表示。


还需要注意的一点是,交易乘数具有负反馈效应。当房价高到一定程度,或者居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。而这也恰好解释了2018年房地产市场基本结束增长势头的原因,杨现领总结称:“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”


政策启示:坚持中性价值观


在本轮房地产周期中,改善型换房是一大显著特征,在此背景下,换房业主对于房价的敏感度较低,在杠杆总体水平不明显增加的情况下,换房需求的释放带来住房价格短期内的快速攀升。可见,需求释放的时机与节奏对于房价的影响至关重要。


“从这个角度看,要想稳定房价,不仅仅是要实现供求关系的总量平衡,更要管理好预期,避免需求的集中释放。为了实现稳定市场预期,政策应该着眼于稳定预期,保持中性的价值观,最大限度地降低‘交易方差’。”杨现领表示。


此外,在经济下行期,为了稳增长,可行的政策选择是鼓励换房需求。杨现领认为,有房家庭换房改善是核心需求,同时支付能力最强。通过降低交易成本和换房首付比例,鼓励“卖二买一”、“卖三买一”,一方面可以释放更多低总价的二手供应,满足年轻人的“上车”需求,另一方面也可以消化更多的高总价的新房库存。


对于无房的年轻人,杨现领建议,不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该大力发展租赁市场,特别是机构化租赁,提供更多的居住选择。


(编辑:王星


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