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负债率普遍偏高 中小房企排队港股IPO混战

原作者: 许歆洁 袁晓澜 |原发: 华夏时报

放大 缩小

在金融监管加强、去杠杆、去通道及信用紧缩的环境下,内地区域性小规模房企尤其面临融资困局,继而纷纷迈出赴港上市的步伐。


今年,近十家中小房企扎堆赴港股IPO,包括银城国际、德信中国、万创国际、恒达集团等。


从招股书来看,这些房企身上存在着不少共性:负债率普遍偏高,融资诉求较强;企业规模较小,部分企业业务布局仍仅限制于某个地域。


据克尔瑞研究分析,整体来看,对于中小房企,在融资环境越来越紧的当下,赴港IPO也不失为一种谋求企业更好发展的方式。上市后,不仅能够降低企业负债率,改善财务结构,此外也能够提升企业市场关注度,从而进一步助推规模发展。但值得注意的是,上市后如何做好核心业务,提高估值、提振投资者信心是房企上市后更该考虑的。


融资困局


排队港股上市的中小房企,负债率普遍偏高。


又如恒达集团,2015年、2016年、2017年的资产负债率分别为677.0%、762.7%及406.6%,截至2018年4月为340.4%。


58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房企净资产负债率高企必然伴随着企业发展的高风险性,也预示着未来公司偿债压力较大,同时可能引发企业现金流持续紧张,从而导致抵御风险的能力降低,进而影响公司的财务安全。


负债危局下,中小房企的融资诉求张显。而正如万创国际在招股书中写的那样:“我们无法通过现有信贷融资,以低成本取得足够的借款。”融资渐趋困难也成为目前中小房企运作时无法逃避的现状。


受“房住不炒”地产调控指引,金融去杠杆、严监管等调控政策发挥影响,今年房企的融资环境趋严,房地产企业融资渠道不断收紧,资金成本持续上升,给中小企业融资造成不小压力。


克而瑞研究指出,政府出台了多项政策防范房地产行业的债务风险,多家房企的公司债或取消或推迟发行,10月伊始还传出A股暂停对涉及房地产上市公司再融资审核。


同时,境外融资渠道也未放松。今年6月27日,国家发改委官方微博发布消息,明确下一步外债改革要点,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。


赴港上市这一融资渠道,对中小房企的重要性不言而喻。


克尔瑞研究认为,通过将筹得资金偿还借贷,加上权益的增加,可以有效改善企业的财务情况。在2018年上市的房企中,正荣、大发及弘阳分别都将约30%左右的筹得资金用于企业借贷偿还,分别相当于约11.22亿港元、2.22亿港元及5.94亿港元。


分析还指出,随着上市后融资渠道的拓宽,房企还能够通过长债置换短债等方式,改善企业的财务结构。


而张波认为,面对资金压力,中小房企在融资渠道的选择上把眼光瞄准了上市之路,但A股上市的难度极大,股本、盈利、股权等条件均需满足IPO所规定的严格要求;而港交所的运作更灵活,运作层面也更为市场化,可以满足企业强烈的融资需求,这也是中小房企更愿意选择扎堆上市,尤其在港交所上市的原因。但上市的前景依然存在诸多不确定性因素,主要包括:


一,房地产调控不断加码,导致房地产行业未来前景的不确定性增强,直接影响内地赴港上市企业成功率;


二,对于谋求在港上市的房企来说,达到上市的业绩要求或许并不困难,但是在房地产市场环境并不乐观的现状下,如何吸引足够数量的投资者,以及能否接受市场偏低的定价则是个不容忽视的问题。


扩张战略版图


相比于在全国范围内扩张规模的万科、碧桂园等头部房企,万创国际、万城国际等许多“排队”在港股上市的中小房企,业务范围仅局限于某个地域。


如总部位于安徽的万创国际,主要专注于安徽省淮南市的住宅物业开发及销售业务,公司获取收益主要依靠位于淮南市的泉山湖项目,截至2018年9月30日,公司建筑面积土储为73.37万平米;自称河南省许昌市最大的房地产开发企业恒达集团,目前业务主战地为许昌,除此之外仅涉足同处于河南省的郑州市、信阳市,截至今年5月,公司建筑面积土储为366.80万平米;万城控股目前布局仍限于天津、惠州和河南驻马店,截至2018年3月31日,建筑面积土储仅为198.79万平米;德信中国土地储备为636.26万平米,其中约545.45万平米位于浙江省,占比85.72%。


面对头部房企的庞大业务版图,除正荣集团以外,今年赴港呈递IPO的中小房企竞争之势明显“虚弱”。


据克而瑞统计,截至11月末,千亿房企数量已经达到25家,其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。中小房企里,业绩规模最大的正荣集团与头部房企就已有巨大差距,其1-11月业绩规模达到1133.6亿元,与业绩规模前三房企碧桂园、万科地产、中国恒大分别差距5511.9亿元、4288.7亿元、4257.8亿元。


克尔瑞研究表明,随着市场竞争的加剧和行业集中度的不断提升,如何更好更快地扩大规模成为了当前的重中之重,如正荣计划2018年要实现千亿,美的置业计划2020年达到千亿目标。赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展,也有利于扩大企业的品牌影响力,这对于想从区域性转变为全国性布局的房企而言也更加有利。


公司管理还需加强


市场激烈竞争环境下,部分中小房企难守规范准则,不少招股书中披露了各种不合规事件。


银城国际披露其三项不合规事件,包括几个开发项目提前开工被罚、竣工延迟被罚、附属公司欠缴员工社保金320万元;德信中国犯下若干项不合规事件,包括在未获得必要许可证前开始建设施工、未为雇员提供社会保险及住房公积金供款、未足额纳税,以及其他不合规事件。


此外,还有万创国际未能遵守若干适用法律及法规。该等违规事件及相关法律程序一般来源于:社会保险基金供款、住房公积金供款、提供关联公司间借款、向物业买家提供借款支付首付款、投放禁止类广告。


易居研究院智库中心研究总监严跃进曾向《华夏时报》记者表示,房企项目运作需要得到规范,否则容易面临很多压力。如果过于随意,将较易引起各类纠纷,同时也会延缓项目的开发节奏。类似企业都在积极运作上市,操作规范非常必要,尤其是在部分具体的项目工程领域,更需要合规操作。


(转自:新浪财经)


(编辑:王星


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