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房地产“下半场”,地产大数据的机遇

原作者: 高梦阳 |原发: 钛媒体APP

放大 缩小

在“房住不炒”、“去杠杆”为基调的调控政策下,狂奔了20年的房地产行业正步入它的下半场。


而存量主导的市场正在从区域化走向全国化。“全国的市场,新房、二手房、租赁相互流通,单看任何一个都构不成全貌。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领对钛媒体表示,“单个独立的房产数据没有意义,只有当房产数据达到一定量级时,才具有分析的价值。”


伴随着新一轮的楼市下行周期的到来,产品迭代、房企洗牌已经避无可避,地产人可能都会面临市场低迷、融资难、转型难的困境。


显然,抵达下半场的房地产企业需要重新审视大数据的价值。


房地产进入下半场


多种迹象表明,市场已经步入存量时代。


根据公开数据,目前,中国二手房成交占比呈现出逐年快速提升的态势,2014年中国存量房交易占比仅为20%出头,2016年飙升至41%。


“经历了这么多年的开放,中国的房地产市场已经进入了总体平衡的阶段”,杨现领介绍,二手房市场开始崛起,一线城市对比二线城市二手房交易的数量也在增长。



来源:贝壳研究院 RealData 数据库


事实上,由于全国各地的市场调控与限价限购政策,新房的价格往往由相关部门审批,受政策影响较大,新闻市场的数据并不能反映房地产市场的真实状况。


相比之下,二手房交易的持续增长,使得二手房的交易数据占比越来越大。


“存量市场主导的趋势正从部分区域向全国蔓延”。根据贝壳研究院提供的数据,早在2016年,这样的趋势就从北京、上海、深圳为代表的一线城市向二线的福州、厦门、南京、天津、大连的楼市传导。



来源:贝壳研究院 RealData 数据库


在2017到2018年这段时间我们看到,越来越多房企试图寻找出路。但面对快速变化的市场环境,常年处在舒适区、只做增量房单位开发商显得手足无措。


资金链紧张的万达将手头的文旅业务卖给了融创,试图变得更轻;万科分出精力布局租赁市场;在调控政策与市场下行的当下,屡现质量问题的碧桂园主打“高周转”战略已然失效;在新的文化与旅游部成立后,富力、融创又相继建立文旅业务部门;甚至恒大也尝试布局新能源汽车产业,但却将赌注错压在了贾跃亭身上。


在存量逐渐占据主导的房地产下半场,房企迫切要找到把脉行业发展的参考系。


“今天房地产已经发展20年了,存在大量的低质量的研究、报告,没有任何差异化的内容,而且逻辑框架都非常一致,这是有问题的。”杨现领认为,新房时代专业的研究与判断只属于少数人,因为他掌握了比我们更多的信息,掌握了更多的数据。


房地产大数据的滞后与机会


“新房时代是没有数据可言的,只有在二手房和租赁的时代,B2C 向 C2C 迁移的时候,才可能真正意义上产生交易的C端数据。”杨现领强调过去,由于房地产交易的低频性,追踪交易行为获取数据一直是阻碍地产大数据发展的障碍。


这样的市场环境,导致地产大数据发展滞后。企业更愿意对流量、用户行为数据方面加大投入,而忽视交易数据等市场的实际变量。而市场的真实反映则在市场的中介、平台机构所掌握的交易数据里。


链家17年在全国32大城市二手房交易市场的数据沉淀,在房源、客源和用户交易数据的体量和完整度上处于市场头部,这给予了链家布局房产大数据产业信心。


在2017年底,链家研究院(贝壳研究院前身)推出了 RealData,试图利用多年来积累的数据壁垒进入房产大数据产业。


RealData 产品研发负责人刘卯告诉钛媒体,之所以要推出这款产品,是希望数据的价值得到房地产市场的充分认知。他认为,在增量开发模式主导的时代,地产大数据的特点是“有数据无连接”。


“房地产产业链上的各个环节、角色都在生产数据,但在过去这些数据很难连通和共享,只是信息孤岛。”刘卯表示,无论是开发商、还是中介,在增量时代的发展模式野蛮粗放,由于监管体制还不够健全,很多地产人都会利用信息不对称、不透明牟利,追求高周转,反而在拿地、精细化运营能力、资产管理能力有欠缺,触达用户的方式也以广告、电销等传统手段。


用刘卯的话说,过去的地产大数据产品普遍存在的数据体量小、来源分散统计口径不统一、颗粒度粗、更新不及时等问题。


存量地产数据的普遍缺位,是当前房企决策中遇到的一大痛点,尤其对于那一批向存量赛道切换的企业,以往的土地、新房数据的决策指导价值就显得受限 了。而这恰恰是 RealData 最大的优势。


“ RealData 的优势就在于,它整合了万亿级交易场景数据,囊括全国重点城市的二手交易市场和租赁市场数据,能够最大限度还原真实的市场现状。”刘卯表示,在贝壳找房平台上线后,RealData 采用线上线下双渠道采集方式,对链家线下8000门店、16万经纪人的数据和贝壳找房平台上近1000万月活用户的交互数据进行动态采集,积累了海量的消费者行为数据。


房产大数据的场景化应用


不过,积累数据对企业的指导价值还远远不够,在日趋细分的房地产市场,大数据产品应该匹配企业更多场景化需求。


“刚需决定了市场能不能起来,换房决定了市场能不能火。当大家都进入换房交易,连环的交易会产生市场的连环效应。”杨现领认为,房地产各个垂直领域间的市场数据联动已经跨越门槛,不仅数据库资源、分析维度需求进一步丰富,在场景化功能体验上也应该更加实用。


刘卯介绍,RealData 已经迭代到2.0版。在原有的城市宏观、城市市场、项目策划及楼盘管理4大核心板块外,全新引入了数据中心模块,支持成交类、供给类、需求类相关的超过80个市场指标,地区、房源、客户相关的12大维度自定义交叉分析。


刘卯对钛媒体表示,RealData 的颗粒度已精细至4级地域层级,新增60多个市场指标,16大筛选维度。企业用户可灵活筛选数据信息,下载数据备份,再加以洞察总结,有效指导决策。



来源:贝壳研究院 RealData 数据库


比如,房企在进入一座城市之前,必将会对这座城市进行综合分析,然而搜罗整理城市宏观经济数据耗时又耗人。


刘卯透露,目前 RealData 就为此单独开发了城市宏观模块,基于城市重点年鉴、政府统计局数据,从各城市经济、人口、交通、教育、医疗、科技、基本设施、环境和房地产相关九大类80多项宏观数据,为城市进行综合打分,以清晰的城市横向对比,为企业提供参考,也通过全方位的城市解读,帮助企业缩短调研周期。


除了宏观战略的辅助判断,RealData 2.0也增添了细分市场中的场景化分析。


以今年下半年屡屡爆仓的长租公寓市场为例,企业由于缺乏参考,规划失序、盲目扩张,在高空置率与资金链的双重压力下,这些风口上的玩家甚至沦落到跑路、爆仓、破产的境地。


用杨现领的话说,如果租赁市场池子不够好,人们就无法停留并不得不去奔向购房的市场,就会衍生出更多的问题。“一个租赁的客户,大量的涌向了新房、涌向二手、涌向交易的时候,我们发现这个市场就开始变化了”。


杨现领披露,中国的租赁市场提供的选择非常少,包括北京在内的大多数城市,85%的人是业主,还有15%的人希望成为业主。为此,RealData 2.0版本也整合了25城普租、长租公寓等租赁市场数据。


“在市场下行的时候我能够准确的找到市场上行的升起,在市场上行的时候发现一些危险的信号,这就会非常有价值”。杨现领强调。


(转自:凤凰网)


(编辑:于思洋


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