几经周折之后，黑石“入主”SOHO中国一事终于落定。
6月16日傍晚，SOHO中国公告称，黑石已发出全面收购要约，交易代价236.58亿港元（约合人民币195亿元）取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。这意味着此次黑石提出的是“收购”，并非“私有化”。
知名地产分析师严跃进在接受记者采访时表示，对于黑石而言，其本身在商业地产方面有较强持有力，因此拿下SOHO中国控股权；但对于企业而言，疫情之下从企业资金面考虑，SOHO中国抛售和被要约的意愿会强很多。
黑石看好中国物业资产
实际上，早在2020年3月，SOHO中国就有被出售股权的声起，彼时接盘方也是黑石集团。
市场消息显示，当时传出双方拟“私有化”谈判，交易价值40亿美元，对应报价为6港元/股。而现在，黑石已236.58亿港元的交易代价收购，对应要约价转让大致为5港元左右。这意味着一年之后，黑石收购SOHO中国的成本减少了16%。
那么，黑石以195亿元“入主”SOHO中国后，打得是什么算盘？
对此，有一位不愿透露的姓名的分析师表示，从黑石要约收购SOHO中国的时间来看，“入主”应该是黑石投资布局中早有的一步棋。“只是当时价格没谈好，进而就此作罢。”
景鉴智库分析师周鸣岐在接受《科创板日报》记者采访时表示，黑石之所以愿意一直和SOHO中国谈，并最终掏出资金白银收购，还是看好SOHO中国旗下的资产。
“站在投资基金的角度，一般会根据不同风险等级进行投资组合配置。资产配置一般分为几个级别，一是配置政府债券等高信用等级的固定收益产品，但收益较低；二是现金流比较稳定的优质资产；三是投资和风险都比较大的风险投资。”周鸣岐认为到，就现金流比较稳定的资产而言，诸如酒店、物业都包括其中。目前，SOHO中国所持有的物业都比较优质，大多在核心地段，都有非常稳定的收入，出租率也很高。
年报显示，SOHO中国名下还有位于北京和上海的9个甲级写字楼项目，包括即北京前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO，这些几乎都是潘石屹最引以为傲的核心项目。
周鸣岐表示，黑石接盘SOHO中国，并不意味着这家投资基金进军了房地产行业。“不同于其他房地产公司，黑石接盘SOHO中国后不是盖房子，而是单纯的资产配置。之前，SOHO中国一直在卖资产，黑石此时接盘相当于拿下了SOHO中国最好的资产。”
对于这一点，严跃进表示赞同。“就近期大宗物业等交易看，有一种很明显的变化。”严跃进说，过去收购更多是从资产配置或者说从房地产企业战略规划考虑，而疫情下各种收购或投资心态会有很多变化，包括上海也出现了外资收购南京路步行街相关物业的情况。这其中有一些相同的逻辑，即资本看好中国市场尤其是大城市市场的物业价值。这背后有是全球疫情爆发后，中国经济率先恢复的原因。
“当然，疫情后一些商业办公企业可能会面临部分压力，这都是外资可能瞄准并进入的地方。此外，管理层也希望增强外商投资信心，吸引外资保持稳中向好的态势。”严跃进说道。
黑石重仓物流地产
其实，黑石此番“入主”SOHO中国在业内人士看来并不算特别意外。因为黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民曾透露称，未来，黑石愿意在中国投资两类房产：第一是仓储类资产，第二是城市购物中心。
黑石的2021年一季报显示，这一“华尔街PE之王”重点布局了物流地产。就今年来看，1月黑石以11亿美元（约合人民币71亿元）从富力集团手中收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。收购完成后，黑石持有该物流园区70%的股权。
该物流园区位于中国广州，面积约为120万平方米。收购完成后，黑石在中国的物流投资组合将扩张约三分之一。
那么，黑石看好物流业的逻辑是什么呢？
据仲量联行的数据显示，2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%。物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成了核心类的投资类别。与此同时，疫情之下，数字物流也面临着前所未有的发展。到如今，物流已不再是物资流通的一种渠道，而且辖区内供应链的基础设施和保障。
在此背景下，黑石布局物流业的逻辑也清晰起来。在黑石接连拿下SOHO中国和富力集团的粤港澳大湾区城市物流园区后，有关注黑石的私募股权业人士向《科创板日报》记者透露：“黑石的这一打法，与2008年金融危机后如出一辙。”
该位人士表示，金融危机后，黑石集团就加大了对中国市场的投资。彼时，黑石力邀时任香港财政司司长梁锦松加盟。梁锦松走马上任后就为黑石募资30亿美元，并在中国投资了包括蓝星集团、寿光物流园等企业，事后成功退出的项目收益情况也较令人满意。
联系到如今黑石在物业和物流业地产上的布局，黑石无不是在收购国内的优质核心资产。
要知道，富力集团粤港澳大湾区内最大的城市物流园区距离广州白云国际机场15公里，为第三方物流（顺丰速运、圆通速递）、电子商务（天猫、京东）、医药企业（国药集团、华润医药）、电信（中国移动、中国电信）等行业龙头企业提供仓储租赁服务。
最重要的是，粤港澳大湾区战略定位为建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群。可以说，黑石的每一步都很精准。
截止目前，黑石在中国持有的物流仓储总面积将达到5400万平方英尺（约合500万平方米），遍布中国23个城市，布局主要集中在大湾区、长三角、京津冀等地区的核心城市。
上述区域又是中国经济最发达的地区，作为“华尔街PE之王”，黑石在疫情后时代正在中国市场上下一盘大棋。
（编辑：于思洋）
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