光大金工团队分析师张雅琦近日发布研报《我国公募REITS正式启航——REITs产品发展与投资性价比分析》中指出，首批9只基础设施公募REITs的推出，标志着国内公募REITs正式启航，此次获批产品采用的均为“公募+基础设施ABS+项目公司”契约型产品结构，产品的投资收益主要来源于现金流收入和二级市场价格波动带来的资本利得，因底层资产较为优质，预计现金流分派率4-12%之间。
与美国REITs相比，中国采用的是契约型模式，并要求上市交易，而美国采用的公司型模式，不强制上市；同时，设立要求、投资比例和杠杆比例方面，中国公募REITs均更加严苛。根据 EPRA（European Public Real Estate Association）披露的数据，截至2020年12月31日，全球REITs市场共有900只REITs产品，分布于43个国家或地区，总市值达1.9万亿美元。其中，美国REITs市场规模最大，占全球REITs市场的63%。日本、澳大利亚、英国和新加坡REITs市场规模排名紧随其后，但各国REITs规模占比均不到10%。
REITs是什么？REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种信托基金，起源于20世纪60年代的美国，目前美国REITs市场规模亦处于领先地位。
国内REITs发展历程和现状
2014年国内首个REITs专户以及国内交易所首单类REITs成功发行；2015年国内第一只公募REITs——鹏华前海万科REITS特批成立。2021年5月14日，上交所和深交所分别审核通过首批9只基础设施公募REITs，标志着国内公募REITs正式启航，此次获批产品采用的均为“公募+基础设施ABS+项目公司”契约型产品结构。基础设施公募REITs的发售环节主要包括战略配售、网下询价、网下认购和公众投资者认购、确认最终发售份额、基金成立和上市等。9只公募REITs均为长封闭期产品，合计募集金额为314.03亿元，其中面向公众投资者发售的份额占比较低，战略配售认购份额占比远高于监管规定下限。
REITs产品投资性价比分析：REITs产品主要有以下三种估值方法：计算NAVPS价值法、P/FFO或P/AFFO指标法、现金流折现法。公募REITs的投资收益主要来源于现金流收入和二级市场价格波动带来的资本利得，兼具股和债的特征，但是公募REITs具有相对较高的集中度风险。首批REITs的底层资产较为优质，预期现金流收入较高，预计现金流分派率4-12%之间。然而我国第一只公募REITs，鹏华前海万科REITs资产配置以债券为主，在收益风险特征上比较接近国债，但具有更高的夏普比率。
（编辑：于思洋）
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