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大数据看房子过剩了吗?1亿人“跑步”进城 房价如何演绎

|原发: 东方财富网

放大 缩小

中国的房子过剩了吗?这是高房价背景下大家都关心的一个问题。


民生证券在近期研报中表示,如果把中国的房地产市场比作一个水池,过去十年这个水池的水位持续快速上升,也就是说中国的住房存量大幅增长。每年新建的房子一直大于新卖出的房子,甚至连最火的2017年也不例外(新开工17.9亿平,新销售16.9亿平)。


如果从存量增幅角度看,似乎楼市的确面临产能过剩的问题。但从人均角度看,又不是那么回事。


据经济日报10月17日报道,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示,现在中国住宅人均人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。他认为,中国住房市场还有很大发展空间。


顾云昌表示,中国住房总量满足了?不用多大发展了吗?答案是否定的。


顾云昌首先从人均面积角度指出,中国人均建筑面积现在大概在35至40平米之间,与一些西方发达国家差不多,但发达国家的面积是使用面积或者室内面积,比中国的建筑面积大25%到30%,所以人均面积并没有到位。


我们的房子过剩了吗?


那么中国的住房过剩了吗?民生证券研究院宏观研究员朱振鑫在10月10日发表的研报中表示,我国从未进行过全国性的住房普查,所以无论是统计局还是住建部都缺乏全面的住房统计数据。


因此民生证券选用统计局2010年“六普”数据的住房情况数据作为基数计算出2010年底城镇住房存量。


然后,采用固定资产投资项下的住房竣工面积(不含农户)计算2011-2017年城镇住房竣工面积增量。


最后,将2010年城镇住房存量面积和2011-2017年城镇住房竣工面积增量加总后可得到城镇住房供应总量。如果不考虑空置住房,2010年城镇住房存量为196亿平方米,2011-2017年城镇新增住房67亿平方米,全国城镇住房总计263亿平方米,2017年城镇常住人口数量为8.13亿,城镇人均居住建筑面积为32.35平方米。



民生证券同时也指出,这一估算并不完整,主要是存在以下三点不足:一是不包含空置房;二是未包含投资规模低于500万的城镇自建房和“农转城房”;三是未扣减老房拆除面积。


而考虑空置率后,2010年城镇住房存量为231亿平方米,全国城镇住房总计298亿平方米,增加了35亿平方米,城镇人均居住建筑面积为36.65平方米,人均增加了4平方米,已超过住建部十三五规划的2020年城镇居民人均住房建筑面积35平方米。


人均住房面积依旧偏低


那么中国住房过剩了吗?民生证券统计显示,对比多数发达国家和地区,我国人均住房面积依旧偏低,基本住房需求还有一定的增长空间。



(数据来源:美国普查局,英国统计局,德意志联邦统计局,法国CGEDD报告,芬兰统计局,日本统计局,韩国国土交通部,香港政府统计处)


尤其是考虑到中国特色的公摊面积后,这一差距将更为突出。目前各国住房面积算法不一样,大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积,国内房屋计算的是建筑面积,得房率仅为70%,转换为使用面积后,中国实际人均住房面积仅为25.66平方米,依然偏低,不能说是过剩,未来还有相当的增长空间。



(数据来源:美国普查局,英国统计局,德意志联邦统计局,法国CGEDD报告,芬兰统计局,日本统计局,韩国国土交通部,香港政府统计处)


而假如从城镇化角度看,则中国人的住房面积就显得更加不够。顾云昌表示,从城镇化水平说,中国现在城镇化率58%,户籍人口的城镇化率42%左右。从42%或58%到基本实现城镇化的70%,未来还会有多少人进城?房子够不够?


任泽平:人口未来将向一二线都市圈聚集


恒大集团首席经济学家任泽平在9月17日的研报中也指出,中国人口流动从三七分化走向二八分化。


人随产业走、人往高处走,人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚。


中国的人口流动呈现一二线城市常住人口持续大幅流入,三线稍有流入,四线基本平衡,五六线持续净流出的局面。


根据任泽平统计,从2010-2016年的6年间与之前的10年相比,人口流出的地区比例,三线城市从14.1%增至42.2%,四线城市从46.4%增至61.2%,五线城市从72.9%增至78.8%,六线城市从71.1%增至79.9%。



基于人随产业走、人往高处走的人口流动逻辑,表明一二三线城市常住人口未来仍将持续流入,而五六线城市人口将继续大幅流出。



任泽平判断,人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚,人口流入地区也是中国过去、当前及未来最具经济活力的地区。


1亿人“跑步”进城


而值得注意的是,国家发改委10月10日更是发布<<国家发展改革委办公厅关于督察<<推动1亿非户籍人口在城市落户方案>>落实情况的通知>>



EFP金融理财管理师,现任某全国股份制银行总行零售部门负责人姜兆华表示,1亿人口“跑步”进城,房价会否在本轮人口的迁移中挺住呢?


加快1亿非户籍人口落户城市是一项利国利民的好事,具有“一石二鸟”的特殊功效。1亿非户籍人口转移的“新人口红利”将体现在以下两个层面:


从个体层面讲,推动1亿非户籍人口落户转移,加速了城市人口的深度聚合,落户居民可享受大中城市医疗、教育、卫生等领域的社会公共福利;


从国家层面看,推动1亿非户籍人口落户,可实现农村富裕劳动力向大中城市的有效转移,加速城镇化建设步伐。


房价如何演绎


从房地产角度看,姜兆华认为,推动1亿人口落户的督查行动,对全国房地产市场无疑起到“托底”对冲作用。


从全国房地产市场行情看,推动1亿人口进城落户,不可能引发全国房价的普遍性上涨或下跌,但房价的局部性分化或将加剧。



北京、上海等特大一线城市不是本次人口落户的督查重点,房价不会受此政策影响而出现波动;


省会城市、重点一、二线城市将是人口落户的督查重点,这些地区房价短期内会出现小幅上扬,中期将继续保持上涨趋势;


其他三、四线城市房价或因推动大中城市人口落户督查而遏制下降趋势,房价总体趋于稳定。


(编辑:钱馨瑶


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